В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет его средств являются собственностью арендодателя, поэтому положения названной ст.623 ГК РФ направлены на решение вопроса о компенсации арендатору стоимости произведенных им за счет собственных средств неотделимых улучшений. Возмещение арендатору их стоимости зависит от того, было либо не было получено согласие арендодателя на неотделимые улучшения.

С учетом этого, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят обстоятельства выполнения арендатором неотделимых улучшений, их объем, несение арендатором соответствующих расходов на выполнение неотделимых улучшений арендованного имущества, наличие согласия арендодателя.

Арендатор по требованию о взыскании  стоимости неотделимых улучшений обязан доказать обстоятельства, подтверждающие выполнение работ, направленных на улучшение арендованного имущества, а также получение согласия арендодателя на выполнение неотделимых улучшение помещений, и действительную стоимость произведенных улучшений.

Нужно учитывать, что право арендатора на возмещение ему арендодателем стоимости неотделимых улучшений, произведенных в период действия договора аренды, должно было быть заявлено сразу после прекращения этого договора аренды. Срок исковой давности по данным требованиям начинает течь после прекращения договора аренды и возврата арендуемых помещений арендодателю - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.04.2016 N Ф05-2860/2016 по делу N А40-36837/2015.

Правовым основанием для возникновения у арендодателя денежного обязательства по возмещению неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором с его согласия, являются положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность арендатора доказать совершение им неотделимых улучшений, их объем и фактическое несение расходов на выполнение улучшений имущества, возмещение стоимости которых он требует.

По смыслу положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации для возмещения стоимости выполненных арендатором неотделимых улучшений сданного в аренду имущества, которые переходят в собственность арендодателя, одного факта подписания арендодателем дополнительного соглашения к договору аренды, в котором зафиксирована стоимость неотделимых улучшений является недостаточным.

По своему правовому характеру возмещение стоимости неотделимых улучшений носит компенсационный характер, в связи с чем арендатору надлежит доказать объем понесенных затрат и полезный характер произведенных улучшений.

В случае, если из представленных арендатором договоров с подрядчиками не усматривается, что предметом таких договоров являются работы, улучшающие арендованное имущество либо увеличивающие его стоимость. И из характера работ, выполненных по гражданско-правовым договорам истца с третьими лицами, не следует, что все указанные работы производились истцом для качественного улучшения имеющегося имущества, то оснований для возмещения не будет  - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2016 N Ф05-20783/2015 по делу N А40-216613/2014.

Арендодателю должны быть переданы по акту все произведенные в арендуемых помещениях перестройки, переделки, улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера с компенсацией затрат арендатору (в случае если они письменно согласованы с арендодателем) с учетом износа.

В договоре аренды может быть установлено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя за свой счет произвести улучшения арендуемого имущества, а в случае необходимости согласовать их со всеми соответствующими ведомствами и службами. Арендатор имеет право за свой счет произвести реконструкцию арендованного имущества. Для этого арендатор разрабатывает и согласовывает со всеми соответствующими ведомствами, службами и арендодателем исходно-разрешительную документацию и технические условия по проведению реконструкции указанного объекта.

Взыскание стоимости неотделимых улучшений