Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Анализ судебно-арбитражной практики позволяет выявить примеры разумного срока для исполнения арендатором нарушенного обязательства, в частности для погашения задолженности по арендной плате.

Три календарных дня со дня направления претензии об устранении нарушения не являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

«…предупреждение о расторжении договора, указанное в части третьей статьи 619 ГК РФ, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Однако из материалов дела следует, что предупреждение о возможном расторжении договора датировано 24.11.2014, а настоящее исковое заявление подано 28.11.2014, то есть на четвертый день после направления предупреждения, соответственно, такой срок для устранения допущенных арендатором нарушений не может быть признан разумным» - Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076 по делу N А73-16484/2014.

Пять календарных дней со дня получения претензии об устранении нарушения являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2008 по делу N А56-16348/2007).

Шесть календарных дней со дня направления претензии об устранении нарушения не являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2013 по делу N А05-4390/2012)

Определение ВАС РФ от 19.07.2013 N ВАС-9339/13 по делу N А05-4390/2012

"...Оставляя исковое заявление без рассмотрения в части требований о расторжении договора, суд апелляционной инстанции руководствовался пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и исходил из несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, поскольку предлагаемый для устранения нарушения шестидневный срок не может быть признан разумным.

Суд кассационной инстанции поддержал позицию арбитражного суда апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное, доводы предпринимателя не могут быть приняты во внимание при решении вопроса о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Пять рабочих дней со дня получения претензии не являются разумным сроком для устранения нарушений договора, если устранение требует проведения существенного объема ремонтных работ, которые необходимо согласовать с арендодателем. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.02.2013 по делу N А66-1262/2012).

При расторжении договора на основании ст. 619 ГК РФ в случаях, указанных в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, арендодатель должен представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил договор.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

"...23. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка..."

Длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме являются факторами, которые влияют на степень существенности нарушения условий договора аренды.

Акты проверки использования имущества, которые арендодатель составил в одностороннем порядке, не являются надлежащими доказательствами существенности нарушения условий договора. (Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2007 N КГ-А40/12654-07 по делу N А40-11038/07-91-106)

Адвокаты по спорам об аренде