В соответствии со ст. 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, определяемые как злоупотребление правом, недопустимы. Однако, в законодательстве не разъясняется, какие конкретно действия могут быть расценены как злоупотребление правом. В связи с этим возникают споры относительно возможности признания требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды злоупотреблением правом.

Требование учредителя муниципального бюджетного учреждения о расторжении договора аренды и выселении учреждения из занимаемых помещений является злоупотреблением правом. (п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Действия арендодателя, направленные на расторжение договора в связи с проведенной арендатором перепланировкой объекта аренды, рассматриваются как злоупотребление правом, если арендодатель ранее дал согласие на такую перепланировку, а впоследствии воспользовался ее результатами.

Включение права аренды арендуемого земельного участка в конкурсную массу арендатора не лишает арендодателя права расторгнуть договор в связи с неуплатой арендатором арендных платежей. 

«…расторжение договора аренды земельного участка от 09.09.2005 N 141 в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку право аренды земельного участка включено в конкурсную массу и может быть исключено из нее только в связи с продажей прав на него в установленном законом порядке, был рассмотрен судами и отклонен, как несостоятельный, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации» - Определение ВАС РФ от 07.02.2012 N ВАС-154/12 по делу N А31-9245/2010)

Право аренды может выступать предметом залога (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В этом случае права залогодержателя будут обеспечены до тех пор, пока действует договор аренды. Основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные нормами Гражданского кодекса РФ, существенно ограничивают объем обеспечения.

В связи с этим на практике возникает вопрос: вправе ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды, если право аренды находится в залоге? Договор залога арендных прав и соответствующее обременение договора аренды не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды по предусмотренным законом основаниям. (Определение ВАС РФ от 26.06.2013 N ВАС-7698/13 по делу N А74-3280/2012).

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2015 N Ф08-7856/2015 по делу N А32-1193/2015

"...Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сельхозбизнес" (далее - общество) о взыскании долга по договору от 01.10.2008 N 7700001141 аренды земельного участка за период с 01.10.2012 по 31.12.2014 в сумме 1 370 781 рубль 16 копеек, неустойки в размере 220 061 рубль 34 копейки, а также о расторжении данного договора.

Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд (в том числе и с учетом внесенного арендатором платежа за I квартал 2012 года), долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение залогом договора аренды земельного участка не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении его условий арендатором. Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

Суды всесторонне, полно и объективно исследовали представленные сторонами доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Адвокат по недвижимости.