В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Между тем, все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует учитывать, что часть вторая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Таким образом, с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 25 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, а также в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут по обоюдному согласию предусмотреть в договоре аренды основания досрочного расторжения договора со стороны арендодателя.

В частности, в договоре аренды может предусмотрено, что отказ от договора аренды со стороны арендодателя может быть заявлен в случае капитального ремонта объекта аренды.

«Судами обеих инстанций дана оценка предоставленным в материалы дела доказательствам, доводам обеих сторон и сделан правильный вывод о том, что проведение капитального ремонта здания является обстоятельством, при котором пользование арендатором помещениями, находящимися в этом здании, является невозможным и кроме того, это обстоятельство является чрезвычайным, поскольку в этом случае нахождение работников истца и посетителей размещенного ресторана опасно для жизни.

В этой связи отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о том, что отказ от договора аренды, основанный на факте проведения капитального ремонта незаконен и документально не обоснован» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.11.2015 N Ф05-13716/2014 по делу N А40-21199/14-155-178.

Нужно обратить внимание, что в действующем законодательстве не предусмотрено, что направление уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательства необходимо до обращения с иском в суд. В случае, если в договоре предусмотрено право одной из сторон на односторонний отказ от исполнения обязательства, такое право может быть реализовано в любой момент, в том числе на любой стадии разрешения возникшего между сторонами спора в суде. Такой вывод был сделан в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 18.11.2015 N Ф05-16133/2015 по делу N А40-131798/14.

Следует учитывать, что даже после уплаты долга по аренде арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора в связи с просрочкой внесения арендной платы. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 г. N 49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в качестве неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ могут быть истребованы полученные до расторжения договора аренды средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняясь от их возврата несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.

Адвокаты по договорным спорам