Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное

Главная ПубликацииСоглашение об изменении или о расторжении договора...

автор статьи
Адвокат Кривоносов Александр Николаевич

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Незаключенность договора аренды не исключает обязанность ответчика по оплате истцу стоимости фактического использования нежилого помещения в виде неосновательного обогащения. Такая обязанность возникает из положений статьи 1102 Кодекса, согласно которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без законных на то оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, являлось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. В соответствии с положениями ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из смысла указанных норм права следует, что требование о взыскании неосновательного обогащения может быть предъявлено лицом, за счет которого обогатилось другое лицо. В предмет доказывания по настоящему спору входит установление следующих обстоятельств: отсутствие правового основания для пользования ответчиком имуществом истца; реальность такого пользования; размер неосновательного обогащения.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме размера арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Таким образом, отсутствие в письменной форме соглашения о размере арендной платы влечет не недействительность договора, а признание его незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания, сооружения. Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Адвокат по земельным спорам. Земельные споры адвокат. Арбитраж. Адвокат