Телефоны: +7 (495) 762-10-59, +7 (909) 909-85-33 info@law-corporation.ru

Штрафная санкция в виде удержания обеспечительного платежа в пользу арендодателя за досрочное расторжение договора аренды арендатором – допустимая мера ответственности в арендных отношениях

Главная ПубликацииШтрафная санкция в виде удержания обеспечительного...

Договор аренды может быть заключен сторонами на условиях наличия у арендатора права в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, однако реализация данного права влечет возникновение у арендодателя права обратить в свою пользу сумму обеспечительного депозита, который подлежит зачету в качестве штрафа.

Так, в договоре аренды может быть предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, обеспечительный депозит, уплаченный арендатором в соответствии подлежит зачету в качестве штрафа, размер которого равен сумме обеспечительного депозита, находящегося в распоряжении арендодателя на дату расторжения договора.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды. Исходя из названных правовых норм, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.

При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.

По этой причине, стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможности расторгнуть его без объяснения причин.

Такой вывод соответствует разъяснениям, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п. 4 указанного Постановления). Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ N 305-ЭС15-6784 от 03.11.2015.

Это означает, что стороны договора аренды вправе в договоре аренды предусмотреть возможность досрочного расторжения договоров в одностороннем порядке каждой из сторон, либо исключить такое право и установить в качестве санкции штраф за нарушение данного правила.

Это вытекает из  принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса, и  из разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенные в постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных выше законоположений свобода в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Реализуя принцип свободы договора, стороны договора аренды вправе  предусмотреть в нем условие об ответственности за досрочное расторжение договора в виде удержания обеспечительного депозита, уплаченного арендатором, путем его зачета в качестве штрафа. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2016 N Ф05-1642/2016 по делу N А40-64148/2015).

ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, поэтому, что условия договора аренды, предусматривающего право арендодателя удерживать обеспечительный платеж в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, закону не противоречит, поскольку направлено на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирует законные интересы арендодателя при его исполнении.