Сервитут: НДС и налог на прибыль

Установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) — распространённая практика для прокладки коммуникаций, организации проезда или строительства. Однако с 2024–2025 годов налоговое законодательство существенно изменило порядок уплаты НДС по таким операциям.

1. Сервитут: публичный и частный — почему это важно для налогов

Гражданский кодекс (ст. 274) позволяет собственнику требовать сервитут за соразмерную плату. Однако для целей НДС принципиально, кто именно предоставляет право ограниченного пользования:

• Публичный сервитут устанавливается органами государственной власти, местного самоуправления или органами публичной власти федеральной территории «Сириус» в отношении государственной или муниципальной земли.
• Частный сервитут предоставляется иными лицами (организациями, ИП, гражданами) в отношении земли, находящейся в частной собственности.

От этого деления зависит, кто и в каком порядке будет исчислять и уплачивать НДС.

2. Публичный сервитут: пользователь становится налоговым агентом

Если сервитут на государственную (муниципальную) землю устанавливается органом власти, действует специальный механизм, закреплённый в абзацах 2 и 3 пункта 3 статьи 161 НК РФ:

• Налоговая база — вся сумма платы за сервитут, включая НДС.
• Налоговый агент — организация или ИП, в интересах которых установлен сервитут.
• Обязанность — исчислить, удержать и перечислить НДС в бюджет из суммы, причитающейся владельцу земли, даже если сам пользователь не является плательщиком НДС (например, применяет УСН или освобождён по ст. 145 НК РФ).

Таким образом, при публичном сервитуте орган власти не выставляет счета-фактуры и не платит налог сам — всё делает пользователь-налоговый агент. НДС исчисляется по расчётной ставке (с 01.01.2026 — 22/122) и перечисляется в бюджет, а оставшаяся сумма направляется в доход соответствующего бюджета.

3. Частный сервитут: работает классическая схема «собственник платит НДС»

Если право ограниченного пользования предоставляет организация или ИП — собственник земельного участка, не относящийся к органам власти, применяется общеустановленный порядок:

• НДС исчисляет и уплачивает собственник (если он является плательщиком НДС).

Пользователь получает счёт-фактуру с выделенной суммой налога по ставке 22% (20% до 31.12.2025) и вправе принять НДС к вычету при соблюдении стандартных условий (ст. 171, 172 НК РФ).

Если собственник — физическое лицо без статуса ИП или применяет спецрежим без НДС, налог не уплачивается и вычет у пользователя не возникает.

4. Вычеты НДС у пользователя сервитута

Независимо от того, как уплачен НДС предъявлен собственником-плательщиком или удержан пользователем как налоговым агентом при публичном сервитуте, — пользователь вправе заявить вычет. Главное — наличие счёта-фактуры (при частном сервитуте) или документов об удержании налога (при агентской схеме) и использование сервитута в облагаемой НДС деятельности. Если же пользователь ведёт только необлагаемую деятельность, сумма налога включается в стоимость сервитута и не возмещается.

5. Налог на прибыль: как учитывать плату за сервитут

Расходы на оплату сервитута экономически обоснованны и уменьшают налогооблагаемую прибыль на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ как прочие расходы, связанные с производством и реализацией. Однако важно правильно распределить эти затраты во времени.

• Сервитут установлен на определённый срок (например, 5 лет). Плата признаётся равномерно в течение этого периода.
• Бессрочный сервитут (или когда срок не определён). Налогоплательщик самостоятельно определяет период распределения расходов, руководствуясь принципом обоснованности, и закрепляет его в учётной политике. Единовременно списать всю сумму нельзя это приведёт к доначислениям при проверке.