Сервитут и устранение препятствий в пользовании земельным участком

Пункт 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года) даёт чёткий ответ на вопрос о досудебном урегулировании. Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка для данной категории споров.

Это означает следующее. Лицо, которому необходим сервитут, не обязано направлять претензию или ждать ответа в течение какого-либо определённого срока. Закон предоставляет право выбора. Собственник может сначала предложить заключить соглашение. Однако если соглашение не достигнуто либо стороны не могут договориться об условиях, заинтересованное лицо вправе обратиться непосредственно в суд. Отсутствие досудебной переписки не является основанием для возвращения иска или оставления его без рассмотрения.

Сервитут устанавливается только при отсутствии иной возможности

Пункт 7 того же Обзора закрепляет одно из важнейших ограничений для установления сервитута. Сервитут может быть установлен только в одном случае. У собственника земельного участка (или объекта недвижимости) отсутствует иная возможность реализовать своё право пользования принадлежащим ему участком.

Из этого следует ключевой практический вывод. Суд обязан отказать в установлении сервитута, если истец может использовать свой участок другим способом. Например, если существует альтернативный проход или проезд, пусть даже менее удобный или более затратный. Сервитут является крайней мерой. Он не должен использоваться для создания максимального комфорта за счёт соседа. Его цель заключается в обеспечении самой возможности пользования, а не в улучшении качества такого пользования.

Сервитут не должен лишать собственника возможности использовать свой участок

Пункт 8 Обзора вводит ещё одно важное ограничение. Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешённым использованием.

Это означает, что сервитут не может превратиться в инструмент фактического изъятия земельного участка или его части. Если установление сервитута сделает невозможным основное разрешённое использование участка (например, строительство, сельскохозяйственную деятельность или индивидуальное жилищное строительство), суд откажет в иске. Баланс интересов сторон предполагает, что сервитут должен быть обременительным для служащего участка, но не фатальным.

При нескольких вариантах выбирается наименее обременительный

Пункт 9 Обзора даёт судам ориентир для ситуаций, когда существует несколько возможных вариантов прохода или проезда к участку истца через соседний земельный участок. Суд не вправе выбирать вариант произвольно. Он должен исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон.

Главный критерий выбора следующий. Сервитут устанавливается на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут. Иными словами, суд обязан выбрать тот вариант, который минимально нарушает права ответчика. Даже если этот вариант чуть менее удобен для истца. Истец, требующий сервитута, должен предложить несколько вариантов либо суд по собственной инициативе исследует возможные альтернативы.

Сервитут в полосе отвода автомобильных дорог: специальных оснований нет

Пункт 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 года, разъясняет вопрос об установлении сервитута на земельные участки, расположенные в границах полосы отвода автомобильных дорог.

Собственник участка, граничащего с полосой отвода, не лишён права требовать установления сервитута. Однако он должен доказать отсутствие иной возможности пользования своим участком и соблюсти все иные требования, установленные Гражданским кодексом РФ и вышеуказанным Обзором.