Введение: проблема крупных сделок в кредитовании
При выдаче кредита под залог недвижимости банки часто полагаются только на оценочную стоимость предмета залога. Однако если залог является для заемщика-акционерного общества крупной сделкой (превышает 50% балансовой стоимости активов), его одобрение требует квалифицированного большинства в 3/4 голосов акционеров. Отсутствие такого одобрения влечет ничтожность договора ипотеки.
Но всегда ли контрагент (банк) должен знать о нарушении? Ответ дает абз. 2 подп. 3 п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28.
Что разъяснил Пленум ВАС № 28 о добросовестности контрагента
Суды должны учитывать, насколько лицо могло, действуя разумно и с должной осмотрительностью, установить признаки крупной сделки и отсутствие одобрения.
Контрагент ЗНАЛ (и обязан был знать), если:
- характер сделки очевиден для любого разумного участника оборота;
- сделка направлена на отчуждение основного актива: недвижимости, дорогостоящего оборудования и т.п.
В остальных случаях действует презумпция, что контрагент не знал и не должен был знать.
Пример из практики: почему банк проиграл спор о крупной сделке
В одном из дел суд признал недействительным договор ипотеки (залога недвижимости), заключенный 08.06.2018, из-за нарушения ст. 79 Закона № 208-ФЗ. Банк утверждал, что не знал о признаках крупной сделки. Однако суд установил следующее:
- Открытые данные о размере активов общества по состоянию на 31.12.2016 – общедоступны.
- Банк знал залоговую стоимость земельных участков, а значит, мог сопоставить ее с активами.
- В кредитном договоре от 18.03.2016 (п. 9.4.3) было прямо предусмотрено предоставление годового бухгалтерского баланса заемщика.
Вывод суда: Банк, действуя разумно и как профессиональный участник кредитного рынка, обязан был:
- провести правовую экспертизу сделки;
- запросить у общества документальное подтверждение одобрения крупной сделки большинством в 3/4 голосов акционеров.
Банк этого не сделал – значит, он должен был знать о нарушении.
Последствия: что грозит банку при признании залога недействительным
Суд применил ст. 166, 167 ГК РФ:
- Недействительная сделка не влечет юридических последствий.
- Каждая сторона обязана возвратить другой все полученное. Если возврат в натуре невозможен (например, пользование имуществом), возмещается стоимость.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке № 102-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда.
Важная практика (п. 52 Постановления Пленума ВС/ВАС № 10/22): В качестве последствия недействительности договора залога может быть заявлен иск о прекращении обременения. Суд прямо указывает это в решении, и такое решение служит основанием для внесения записи в ЕГРН.
Выводы для банков и юристов
- Банк не может отговориться незнанием, если размер активов заемщика был публичным (баланс, выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерская отчетность).
- При заключении кредитного договора необходимо немедленно запрашивать баланс и проверять, не превышает ли сумма залога 25% или 50% от активов (в зависимости от устава и закона).
- Если сделка требует одобрения – получить протокол общего собрания акционеров с результатами голосования (за 3/4 голосов).
- Игнорирование этих мер ведет к признанию ипотеки недействительной и снятию обременения, что делает кредит фактически необеспеченным.
