Самовольная постройка: существенные и несущественные нарушения

Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 12 декабря 2023 года № 44 дал важные разъяснения о том, какие нарушения градостроительных и строительных норм являются существенными, а какие могут быть признаны несущественными при решении вопроса о сносе или сохранении самовольной постройки. Эти разъяснения кардинально меняют подход к оценке нарушений и предоставляют судам гибкий инструментарий для поиска баланса интересов сторон.

Общее правило: нарушение норм ведёт к признанию постройки самовольной

Пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 закрепляет общее правило. Наличие допущенного при возведении или создании постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Это традиционный подход, который существовал и ранее. Любое отклонение от требований закона, правил землепользования и застройки, строительных норм даёт основания для применения статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Однако Пленум Верховного Суда РФ вносит важное уточнение. Суд не обязан автоматически сносить постройку при любом, даже самом незначительном нарушении. Суд должен оценить существенность допущенного нарушения. Именно степень существенности определяет итоговое решение суда: снос постройки или её сохранение.

Существенные нарушения: когда снос неизбежен

Пленум Верховного Суда РФ приводит примерный перечень нарушений, которые признаются существенными. Рассмотрим их подробно.

1. Возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей. Пленум приводит конкретный пример. Речь идёт о строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, который превышает по числу этажей допустимые параметры. Допустимые параметры установлены пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. В соответствии с этой нормой объект индивидуального жилищного строительства не может иметь более трёх этажей. Если застройщик возвёл четырёхэтажный или пятиэтажный дом, такое нарушение является существенным.
2. Возведение объекта с нарушением предельной высоты. Это также относится к параметрам, установленным правилами землепользования и застройки или градостроительным регламентом. Превышение допустимой высоты здания или сооружения признаётся существенным нарушением.
3. Нарушение строительных норм и правил, которое повлияло или способно повлиять на безопасность объекта и его конструкций. Это ключевое положение. Если нарушение создаёт риск обрушения, деформации, недостаточной несущей способности конструкций, такое нарушение является существенным. Не требуется дожидаться реального обрушения или аварии. Достаточно доказать, что нарушение способно повлиять на безопасность.
4. Нарушение, которое создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Это самостоятельное основание для признания нарушения существенным, даже если безопасность самого объекта формально не нарушена. Например, постройка может быть прочной и устойчивой, но её расположение создаёт угрозу для соседей (пожарная безопасность, риск падения снега и наледи и другие риски).

Несущественные нарушения: когда сохранение постройки возможно

Пленум Верховного Суда РФ также приводит примеры нарушений, которые могут быть признаны несущественными. При соблюдении определённых условий суд вправе сохранить постройку.

• Пример несущественного нарушения. Нарушение в части минимальных отступов от границ земельных участков. Например, застройщик возвёл дом на расстоянии двух метров от границы соседнего участка, хотя правилами землепользования и застройки установлен отступ три метра. Такое нарушение является несущественным при условии, что оно не нарушает права и интересы соседей.
• Второй пример несущественного нарушения. Нарушение максимального процента застройки в границах земельного участка. Например, допустимый процент застройки составляет 40 процентов, а застройщик занял под строение 42 процента площади участка. Такое незначительное превышение может быть признано несущественным.

Условия для признания нарушения несущественным:

1. Нарушение не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Это абсолютный запрет.
2. Нарушение не нарушает права и интересы третьих лиц (прежде всего соседей).
3. Нарушение является незначительным (суд оценивает степень отклонения от нормы).

Практическое значение разъяснений Пленума:

• Суды обязаны оценивать существенность нарушения. Автоматический снос постройки при любом нарушении более не допускается.
• Бремя доказывания существенности нарушения лежит на истце.
• Появилась реальная возможность сохранить постройку при незначительных нарушениях.
• Нарушения этажности и высоты всегда являются существенными.
• Безопасность объекта и отсутствие угрозы жизни и здоровью являются приоритетными.