Реестровая ошибка в ЕГРН
Реестровые ошибки — когда координаты границ участка в реестре не совпадают с реальным положением на местности. Что делать, если по документам ваш забор «наезжает» на соседний участок, а по жизни — вы годами мирно пользуетесь своей землёй и никто претензий не предъявлял? Ответ дал Верховный суд РФ в Определении № 4-КГ23-85-К1 от 23 января 2024 года.
Что такое реестровая ошибка простыми словами
Реестровая ошибка (ранее — кадастровая ошибка) — это воспроизведённая в ЕГРН ошибка, допущенная при:
- проведении кадастровых работ;
- определении координат характерных точек границ;
- вычислении площади участка;
- переносе сведений из старых документов.
Она может возникнуть из-за:
- некачественной геодезии в 1990–2000-х годах;
- использования устаревших или неверных исходных данных;
- человеческого фактора при подготовке межевого плана;
- ошибок при оцифровке бумажных карт.
Важнейший признак: собственник не виноват. Он добросовестно полагался на документы, но реальность оказалась иной.
Ключевой нюанс: между истцом и ответчиком никогда не было спора о том, где проходит забор. Конфликт возник исключительно с «цифрой».
Многие суды первой инстанции формально отказывали истцам: «Раз по ЕГРН наложение, значит, вы самовольно захватили чужую землю». Верховный суд эту практику переломил.
Что именно сказал Верховный суд РФ (анализ Определения № 4-КГ23-85-К1)
Верховная инстанция указала на три ключевых принципа:
Принцип 1: Приоритет фактических границ при отсутствии спора
«Если границы на местности закреплены объектом искусственного происхождения (забором, ограждением), не оспариваются смежными землепользователями и существуют длительное время, то именно они подлежат внесению в ЕГРН, а не ошибочные координаты».
Принцип 2: Реестровая ошибка не должна ухудшать положение добросовестного собственника
Истец не обязан терпеть уменьшение площади или искажение конфигурации участка из-за чужой ошибки кадастрового инженера или органа власти.
Что делать, если вы обнаружили несоответствие
Если вы обнаружили несоответствие границ по ЕГРН реальному забору:
- Досудебная проверка Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (с координатами). Пригласите кадастрового инженера для проведения геодезических работ. Получите заключение о наличии/отсутствии реестровой ошибки.
- Переговоры с соседями Фиксация отсутствия спора критически важна. Возьмите с соседей письменное согласие (акт согласования границ) или хотя бы переписку (WhatsApp, e-mail), подтверждающую, что забор их устраивает.
- Обращение в Росреестр (добровольный порядок) Подайте заявление об исправлении реестровой ошибки. Приложите межевой план и акт согласования. Если дело идёт в суд, сразу ходатайствуйте о назначении комплексной судебной землеустроительной экспертизы.
- Иск об исправлении реестровой ошибки Дело передаётся в суд, если смежный собственник отказывается узаконить фактическую границу, хотя споров по фактическим границам между истцом и ответчиком не имеется. В целях устранения реестровой ошибки истец обращается к ответчику для подписания акта согласования смежной границы земельных участков по фактическому пользованию.
Верховный суд в Определении № 4-КГ23-85-К1 подтвердил: даже если исправление ошибки формально влечёт изменение права, но фактический порядок пользования землёй сложился годами, забор стоит на одном месте, а споров с соседями нет — суд может встать на сторону истца. Это важный прецедент для всех, кто годами пользуется своей землёй, но страдает от старых кадастровых ошибок.
Свяжитесь с адвокатом удобным способом
Адрес
109147, г. Москва,
ул. Марксистская, д. 3, стр. 1
ул. Марксистская, д. 3, стр. 1
Режим работы
Пн–Пт: 9:00 – 21:00
Сб–Вс: по записи
E-mail
info@law-corporation.ru