Расторжение договора аренды задним числом: почему это не отменяет долг по арендной плате и как работает прощение долга

Как расторгается договор и можно ли это сделать «задним числом»

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе заключить договор с ретроспективным эффектом, распространив его условия на отношения, возникшие до подписания. По аналогии это правило применяется и к соглашениям о расторжении. Как указал Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 27 января 2023 г. по делу № А32-13267/2022, стороны могут прекратить договор с обратной силой, то есть распространить правовой эффект расторжения на прошлое вплоть до момента заключения договора.

Таким образом, с чисто цивилистической точки зрения расторгнуть договор аренды «задним числом» можно. Но здесь возникает ключевой вопрос: аннулирует ли это уже возникшие обязательства по арендной плате?

Почему ретроспективное расторжение не отменяет долг за фактическое пользование

Главное правило, которое нельзя обойти: если арендатор в действительности пользовался имуществом в период, который стороны хотят «закрыть» ретроспективным расторжением, факт пользования не исчезает.

Следовательно, если арендатор занимал помещение и не платил, а потом стороны подписывают соглашение о расторжении договора с даты, предшествующей периоду задолженности, это не аннулирует долг автоматически. У арендодателя сохраняется право требовать плату за фактическое пользование, а у арендатора корреспондирующая обязанность. Более того, даже если договор расторгнут «с момента заключения», обязательство из неосновательного обогащения (если не применять договорную конструкцию) всё равно возникнет.

Именно поэтому отмена ранее выставленных начислений не может производиться исключительно через механизм ретроспективного расторжения требуется самостоятельное волеизъявление кредитора на освобождение должника от долга.

Прощение долга как единственный способ прекратить обязательство по арендной плате

С гражданско-правовой точки зрения, освобождение арендатора от обязанности уплатить уже начисленную арендную плату за прошедший период — это не что иное, как прощение долга. Согласно пункту 1 статьи 415 ГК РФ, обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нём обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора.

Как правильно оформить расторжение и прощение долга

Чтобы минимизировать риски споров, рекомендуем включать в соглашение следующие элементы:

Ретроспективная дата расторжения чётко указывайте, с какого момента договор считается прекращённым (например, «Стороны договорились расторгнуть договор с 01.01.2025»).

Констатация факта пользования прописывайте, что несмотря на ретроспективное расторжение, стороны подтверждают фактическое пользование имуществом в определённый период.

Условие о прощении долга арендодатель должен прямо заявить об освобождении арендатора от обязанности по уплате арендной платы за соответствующий период (например, «Арендодатель освобождает Арендатора от уплаты арендной платы, начисленной за период с 01.01.2025 по 31.03.2025, и отказывается от права требования указанных сумм»).

Соблюдение корпоративных и налоговых аспектов прощение долга между коммерческими организациями не должно нарушать нормы о крупных сделках и о запрете дарения (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Рекомендуется обосновать деловую цель такого прощения (например, сохранение партнёрских отношений, избежание судебных издержек, реструктуризация задолженности).