автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Суд, установив, что Комитет 16.04.2012 передал Предприятию помещения в пользование, и с этой даты может получать арендную плату по договору, со ссылкой на пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования Комитета о взыскании арендной платы и неустойки. В обоснование отсутствия возможности получения платы за право заключения договора аренды и при решении вопроса о правомерности удержания Комитетом денежных средств, внесенных ранее Предприятием в качестве задатка, суд сослался на нормы права, регулирующие правоотношения сторон при заключении договора аренды по результатам торгов.

Платежная функция задатка в публичных торгах реализуется в случае заключения договора. В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. В связи с чем суд пришел к правомерному выводу о том, что у Комитета не имелось законных оснований не учитывать полученную от Предприятия сумму задатка в исполнение обязательства по внесению арендной платы по договору.

Особенности проведения аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, определены Приказом ФАС России N 67. В пункте 21 Приказа ФАС России N 67 содержится запрет на взимание с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.

Извещение о проведении конкурса должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом (подпункт 4 пункта 31 Приказа ФАС России N 67).

Таким образом, действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимости с его победителем заключается договор аренды нежилых помещений, являющихся предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора. Из аукционной документации следует, что цена права аренды составляет 104 351 рублей (пункт 4). Комитетом от Предприятия получены 83 483 рублей в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества, и 20 870 рублей задатка зачислены в оплату за право заключения договора, о чем Комитетом принято распоряжение от 05.04.2012 N 45-р.

С учетом приведенного правового регулирования суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что Комитетом плата за право заключить договор аренды удержана необоснованно.  В силу абзаца 2 статьи 8 и статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки в целях их передачи в аренду является обязательным, а договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами. В рассматриваемом случае лицом, обязанным нести расходы на оценку принадлежащего Усть-Кутскому муниципальному образованию помещения, является Комитет. Суд, признал противоречащими требованиям закона условия пункта 3.7 договора от 16.02.2012 N 10/12 об оплате арендатором расходов, связанных с проведением работ по формированию отчета об оценке муниципального имущества, передаваемого в аренду, а потому в соответствии со статьями 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными, и пришел к правильному выводу о том, что Комитет неосновательно получил от Предприятия 3 000 рублей за оценку.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения. В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

(Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу N А19-18118/2012)