«В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. С учетом положений статей 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого помещения не тождественны понятию перепланировки (переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - только по разрешению уполномоченных органов.

С учетом изложенного переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды, а, принимая во внимание обстоятельства не устранения ООО "Руссвелл" допущенных существенных нарушений условий договора, иск о расторжении договора аренды от 05.12.2000 следует признать правомерным. Выводы суда первой инстанции о производстве арендатором текущего ремонта не обоснованы» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.04.2015 N Ф05-16647/2013 по делу N А40-69831/13

В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

«Согласно п. 4.1 договора истец дает согласие ответчику на проведение перепланировки, переоборудования и/или реконструкции помещения без дополнительного согласования с арендодателем, если указанные работы не затрагивают несущих конструкций здания, в котором находятся помещение, а также не повлияют на работу проходящих в помещениях внешних инженерных систем и коммуникаций.

В соответствии с п. 4.2 договора арендатор вправе за свой счет проводить переоборудование, реконструкцию, перепланировку, наружный (фасад здания) и внутренний ремонт помещения, который не связан с общим капитальным ремонтом (реконструкцией) здания и необходим ему для осуществления в нем исключительно своей деятельности. При этом арендатор обязан самостоятельно и за свой счет производить соответствующие согласования с соответствующими государственными и/или муниципальными органами. Арендатор обязан при подписании передаточного акта либо до начала проведения работ, которые могут затронуть несущие конструкции здания, в котором находятся помещения, а также повлиять на работу проходящих в помещениях внешних инженерных систем и коммуникаций, представить арендодателю на согласование разработанный им проект на проведение работ по реконструкции, переоборудованию, перепланировки помещения.

По заданию ответчика был разработан проект перепланировки (реконструкции) помещения, который в последующем и был представлен в контролирующие органы с целью получения разрешения Мосжилинспекции. С учетом изложенного, суд первой и апелляционной инстанции обоснованно отклонили довод ответчика о том, что он не мог осуществить мероприятия по получению разрешения на перепланировку. Согласно п. 4.5 договора арендодатель не возмещает расходы на все виды ремонта помещения, проводимые арендатором, если иное не предусмотрено договором. В силу п. 5.17 договора при досрочном расторжении договора в течение всего срока аренды, не по вине арендатора и/или по инициативе арендатора, виновными действиями арендодателя, в том числе по основаниям п. 5.16 договора, арендодатель обязан в течение 30 дней с момента такого расторжения возместить арендатору расходы по перепланировке с учетом амортизации. Упущенная выгода, неустойка и т.д. возмещению не подлежат.

Исходя из буквального толкования п. 5.17 договора суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что действие указанного положения распространяются на случаи досрочного расторжения договора аренды не по вине арендатора, в то время как в данном случае основанием расторжения договора аренды явились виновные действия ответчика, связанные с невнесением арендной платы за используемое имущество. Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ответчик не представил доказательств наличия всех обстоятельств, предусмотренных ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что расходы, понесенные ответчиком на перепланировку, реконструкцию, переоборудование помещения, монтаж оборудования, не подлежат возмещению истцом» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.03.2015 N Ф05-2075/2015 по делу N А40-78573/14.