Продажа ипотечной квартиры с долями детей при банкротстве

В рамках дела о банкротстве гражданина реализовывалась трёхкомнатная квартира, находившаяся в залоге у банка. Собственниками квартиры были: должник, его супруга и двое несовершеннолетних детей. Должник попытался оспорить торги, указав, что имущество находится не в его единоличной собственности, а принадлежит также детям. Кассационный суд поддержал эту позицию, сочтя незаконной реализацию на торгах долей несовершеннолетних.

Верховный Суд РФ отменил решение кассации и встал на сторону нижестоящих судов, которые отказали в признании торгов недействительными.

Верховный Суд сформулировал чёткую правовую позицию, которая теперь обязательна для применения:

Наличие долей несовершеннолетних детей в праве собственности на спорный объект недвижимости без выдела этих долей в натуре не препятствует реализации находящейся в залоге квартиры как единого объекта с целью погашения требования залогового кредитора.

Иными словами, сам по себе факт принадлежности части квартиры детям не является препятствием для её продажи с торгов в процедуре банкротства.

Хотя квартира продаётся целиком, интересы несовершеннолетних не остаются без внимания. Верховный Суд указал, что наличие долей детей может быть учтено при распределении вырученных от реализации залогового имущества денежных средств, оставшихся после погашения требования залогового кредитора.

Алгоритм распределения средств:

• Из вырученной от продажи квартиры суммы в первую очередь погашается задолженность перед залоговым кредитором (банком).
• Оставшиеся после этого денежные средства распределяются между всеми собственниками пропорционально их долям, включая доли несовершеннолетних детей.
• Таким образом, дети получают денежную компенсацию стоимости своих долей из остатка выручки.

Верховный Суд специально подчеркнул, что данное разъяснение не применяется к случаям, когда доли детей выделены в натуре. Здесь принципиальная разница:

• Если доли детей не выделены в натуре (то есть не определены конкретные комнаты или части жилого помещения), продажа квартиры как единого объекта допустима. Именно такая ситуация была в рассмотренном деле.
• Если доли детей выделены в натуре (например, суд определил, что ребёнку принадлежит конкретная изолированная комната), тогда продажа всего объекта без учёта прав детей затруднена или невозможна. В этом случае требуется специальный порядок, учитывающий право собственности ребёнка на индивидуально-определённую часть жилья.
• Это исключение логично: если у ребёнка есть конкретная комната, выделенная в натуре, продажа всей квартиры без его согласия нарушает его право собственности на индивидуально-определённую вещь.

Верховный Суд также разъяснил взаимосвязь с пунктом 7 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48, который регулирует раздел общего имущества супругов при банкротстве.

Ключевое различие: пункт 7 Постановления № 48 применяется к случаям раздела имущества в натуре, поскольку после такого раздела утрачивается признак общности в праве собственности на это имущество. В рассматриваемом деле доли детей не были выделены в натуре, поэтому правило о приостановке реализации до раздела не применяется.