Телефоны: +7 (495) 762-10-59, +7 (909) 909-85-33 info@law-corporation.ru

Проблемы при одностороннем расторжении договора аренды

Главная ПубликацииПроблемы при одностороннем расторжении договора...

Если арендатор, действуя по своей воле и в своем интересе, уклонился от освобождения занимаемых помещений, а арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы за весь период пользования имуществом, то арендатор обязан оплатить за все время пользования имуществом.

Если у стороны договора аренды не имелось право на односторонний отказ от договора по основанию необходимости проведения капитального ремонта, то соответственно договор аренды не может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке и у арендатора не возникает необходимость освобождать помещения.

Если арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора аренды, то это определяет дальнейшие действия и возникающие на их основании требования, поскольку если действия арендодателя были совершены вне рамок такого права, следовательно, они нарушают условия договора аренды и соответственно арендатор имеет право на защиту своего права, например, требовать уменьшения размера арендной платы или  возмещения убытков.

При разрешении споров из договоров аренды необходимо учесть положения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из диспозиции данной нормы следует, что арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшение арендной платы при наличии двух оснований: во первых, условия пользования, предусмотренные договоров, или состояние имущества существенно ухудшились; во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. При этом, ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

«Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом. В этой связи, для правильного рассмотрения требования истца о снижении размера арендной платы следует дать оценку действиям арендодателя» - Постановление Арбитражного суда Московского округа  от 29 января 2016 г. по делу N А40-40903/2015.

При разрешении споров из аренды, иногда возникает необходимость установить ухудшилось ли состояние арендуемого имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, с учетом тех целей использования имущества, для которых был заключен договор аренды.

Специальная норма пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает заключение дополнительного соглашения к договору аренды для уменьшения по требованию арендатора размера арендной платы при определенных обстоятельствах, установленных этой нормой, предоставляя в совокупности с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретный способ защиты прав арендатора.

При разрешении требования о взыскании убытков, в том числе упущенной выгоды, суд должен учитывать правовые позиции, содержавшиеся в пунктах 11, 12, 13, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым, в частности, отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

При этом, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).