Правовые основания для вовлечения в инвестиционную деятельность

В силу пункта 2 статьи 8 Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно статье 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке. Однако подобное условие любого инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В рассматриваемом деле общество "ПромЭнергоПрогресс" вопреки условиям инвестиционного договора зарегистрировало индивидуальное право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок соответственно в 2007 и 2008 годах и передало эти объекты банку "Московский капитал" в ипотеку в середине 2008 года. А общество "Радиус" получило права требования по инвестиционному договору к обществу "ПромЭнергоПрогресс" на основании соглашения об уступке от 31.08.2009 N 3108/09.

Следовательно, в силу пункта 2 статьи 8 и статьи 219 Кодекса право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок у общества "Радиус" не возникло и у судов отсутствовали основания для признания за ним такого права. Заявленное обществом "Радиус" требование о признании права подлежало рассмотрению судами как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности. Соответствующая правовая позиция следует из совокупности положений, сформулированных в пунктах 3, 59 - 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13534/10 по делу N А45-25267/2009).

«Суды установили, что в целях реализации инвестиционного контракта N р/01 от 27.01.2005 распоряжением администрации Ленинского муниципального района Московской области от 29.06.2007 N 1869-р/о ФСО России был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 2,98 га с кадастровым номером 50:21:050101:172, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, пос. Развилка.

Кроме того, согласно позиции Росимущества, изложенной в письме заместителя руководителя Росимущества С.И. Максимова от 18.05.2011 N СМ-16/13925 в адрес истца, распоряжение указанным земельным участком, в том числе путем осуществления на нем строительства в рамках какого-либо инвестиционного контракта, не представляется возможным в связи с действием запрета, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности". При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции соглашается с выводом апелляционной инстанции, что правовые основания для вовлечения в инвестиционную деятельность федерального земельного участка с кадастровым номером 50:21:050101:172 площадью 2,98 гектара, находящегося в поселке Развилка Ленинского района Московской области, отсутствуют.

Из материалов дела следует, что решение о согласовании заключения инвестиционного договора в отношении спорного земельного участка Росимуществом не принималось. Учитывая изложенное, а также установленные по делу конкретные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО "ТрастИнвестСтрой" об обязании заключить дополнительное соглашение к инвестиционному контракту N р/01 от 27.01.2005» - Постановление ФАС Московского округа от 17.04.2014 N Ф05-3432/2014 по делу N А40-54987/13-82-512