ДЛЯ ПУБЛИЧНЫХ ОРГАНОВ (ПРОДАВЦОВ): НОВЫЕ РИСКИ И ОБЯЗАННОСТИ
- Теперь ссылка на «несформированность участка» не работает. Раньше некоторые органы отказывали в одновременной приватизации земли, мотивируя это тем, что участок не образован. ВС РФ прямо указал: это не основание для раздельной продажи, а повод для того, чтобы самим заняться формированием участка. Уклонение от этой обязанности будет расцениваться как недобросовестное поведение.
- Активно формируйте участок одновременно с приватизацией. Публичный орган обязан инициировать процедуру образования земельного участка под зданием (межевание, постановка на кадастровый учёт) и включать его в сделку. Если по каким‑то причинам это невозможно — нужно документально подтвердить исключительные обстоятельства (например, участок изъят из оборота, относится к землям лесного фонда и т.п.).
- Будьте готовы обосновать исключения по ст. 35 ЗК РФ. Если вы считаете, что в конкретном случае допустима продажа только здания, вы обязаны сослаться на пункт 4 статьи 35 ЗК РФ и доказать, что обстоятельства дела подпадают под эти исключения. Без такого обоснования суд признает вашу позицию несостоятельной.
- Учитывайте земельную составляющую в цене. Даже если участок не продаётся, а передаётся в аренду или пользование, его стоимость (или стоимость права пользования) должна быть включена в цену сделки согласно статье 555 ГК РФ. Игнорирование этого правила приведёт к занижению цены и признанию сделки не соответствующей закону.
- Не затягивайте процедуру. Любое необоснованное промедление — нарушение сроков, немотивированные отказы, уклонение от ответа — может быть квалифицировано как виновное бездействие, влекущее ответственность в виде возмещения убытков (включая арендную плату, уплаченную за период задержки).