Подпорная стена — это инженерное сооружение, а не часть здания. Она не меняет статус помещений внутри дома: если их пол расположен не ниже уровня земли (с нижней стороны), это надземный этаж. Назначение стены (удержание грунта) не превращает этаж в «подземный» или «цокольный», если он отвечает критериям надземного.

Что решил Верховный Суд в деле № 18‑КГ25‑396‑К4?

Фактические обстоятельства:

  • · Возведённое здание имеет 5 этажей (установлено судебной экспертизой, актами осмотра, фото и технической документацией);
  • · Дом расположен на склоне, нижняя планировочная отметка земли определяет первый надземный этаж;
  • · Подпорная стена высотой >7 м присутствует, но не влияет на этажность.

Позиция ВС РФ:

  • · Нижестоящие суды правильно определили этажность как 5;
  • · Поскольку для ИЖС допустимо не более 3 надземных этажей, данный объект не является ИЖС;
  • · Следовательно, на него не распространяется упрощённый порядок строительства, и отсутствие разрешения на строительство влечёт риск признания самовольной постройки.

Вывод суда: даже если здание формально используется как жилой дом для одной семьи, но имеет 5 этажей — это нарушение градостроительных норм, и такой дом не может быть признан объектом ИЖС.

Практические выводы для застройщиков и собственников

На основе анализа законодательства и практики ВС РФ можно сформулировать несколько жёстких правил:

Для тех, кто только планирует строить на склоне:

  1. Заранее закажите экспертизу для определения этажности с учётом перепада высот.
  2. Не ориентируйтесь на «визуальное» количество этажей — считайте по нижней отметке земли.
  3. Если нижний этаж имеет выход на поверхность (даже с одной стороны) — он, скорее всего, будет признан надземным.
  4. Не пытайтесь «спрятать» этаж за подпорной стеной — это не сработает в суде.

Для тех, кто уже построил здание с превышением этажности:

  • · Будьте готовы к тому, что ваш объект не является ИЖС;
  • · Могут потребоваться: приведение в соответствие (например, снос части этажей) либо получение разрешения на строительство (если это ещё возможно) с изменением категории объекта;
  • · В противном случае вы рискуете получить иск прокуратуры или администрации о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

Для судебных представителей:

  • · При спорах об этажности обязательно привлекайте экспертов;
  • · Ссылайтесь на СП 55.13330, Инструкцию № 37 и п. 39 ст. 1 ГрК РФ;
  • · Подчёркивайте, что подпорные стены и иные инженерные сооружения не изменяют статус этажа как надземного, если пол не ниже планировочной земли;
  • · Активно используйте позицию Определения № 18‑КГ25‑396‑К4 как прецедентную.

Заключение: один лишний этаж меняет всё

Итак, критерий 3 надземных этажа для ИЖС — это не формальность. Строительство дома на склоне требует особой внимательности к нижней отметке планировочной земли. А возведение подпорных стен не даёт права игнорировать учёт этажей, расположенных ниже по склону.

Верховный Суд в деле № 18‑КГ25‑396‑К4 подтвердил: считать этажи нужно строго по нормативным правилам, без скидок на рельеф и инженерные хитрости. Будьте внимательны на этапе проектирования — это сэкономит миллионы на судебных тяжбах и сохранит ваш дом от сноса.