По каким основаниям постройка считается самовольной

Проблемы с земельным участком

Это наиболее часто встречающееся основание. Постройка будет признана самовольной, если она возведена на земельном участке, который:

• не предоставлен в установленном порядке (у застройщика нет ни права собственности, ни аренды, ни постоянного пользования, ни пожизненного наследуемого владения — он просто занял чужую или бесхозную землю);
• разрешённое использование участка не допускало возведения этой постройки (например, на участке «для ИЖС» возвели многоквартирный дом).

Важно: даже если участок находится в собственности или аренде, но строится объект, не соответствующий разрешённому использованию — это самострой.

Отсутствие необходимых согласований и (или) разрешений

Для строительства большинства объектов недвижимости требуется получение разрешения на строительство и, в ряде случаев, согласование с различными ведомствами. Если стройка велась без этих документов — постройка считается самовольной. Отсутствие разрешения является самостоятельным основанием.

Нарушение градостроительных и строительных норм и правил

Даже если земельный участок в порядке и разрешение на строительство получено, объект могут признать самовольной постройкой, если при его возведении были нарушены:

• градостроительные нормы — несоблюдение отступов от границ участка, нарушение предельной этажности или процента застройки, строительство в охранных зонах;
• строительные нормы и правила (СНиП, СП) — нарушение требований к фундаменту, несущим конструкциям, пожарной безопасности, инсоляции.

Ключевое разъяснение Верховного Суда: достаточно ОДНОГО нарушения

П. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 прямо указывает: для признания постройки самовольной достаточно любого одного из трёх оснований, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Момент оценки нарушений: два критерия одновременно

Нарушения устанавливаются исходя из двух моментов:

1. Законов и норм, которые существовали в момент начала возведения постройки — это базовый критерий. Если на момент строительства всё было законно, то позднейшее ужесточение правил не делает постройку самовольной задним числом.
2. Законов и норм, которые действуют на момент выявления постройки — для оценки текущего состояния.