Передача недвижимости и переход права собственности

Главная

>

Публикации

>

Передача недвижимости и переход права собственности

автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Действующее законодательство не ограничивает круг того, что может быть передано в качестве отступного на основании статьи 409 Гражданского кодекса, и не исключает возможность предоставления в качестве отступного права собственности на вещь (титула) без предоставления самой вещи. Кроме того, с учетом правил статьи 223 Гражданского кодекса и правовых позиций, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 7214/10 и от 25.07.2011 N 1689/11, право собственности как на движимое, так и недвижимое имущество может быть передано его отчуждателем приобретателю без фактической передачи этого имущества. Вместе с тем для перехода титула на соответствующее имущество без его передачи такое имущество должно быть индивидуально определенным либо, если оно определено родовыми признаками, надлежащим образом индивидуализировано.

В соответствии с пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. «Таким образом, продавцу предоставлена законом возможность выбора способа защиты своего нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар. Условие договора о сохранении права собственности имеет цель прежде всего обеспечить исполнение обязательств покупателя по оплате товара. Следовательно, вывод суда кассационной инстанции о том, что от ответчика можно требовать только возврата товара, но не его оплаты, не соответствует указанным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства сторон считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. Таким образом, последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время. В силу общих норм обязательственного права (статьи 307, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации) это не освобождает должника от обязанности оплатить товар, полученный до расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Исходя из пункта 2 названной статьи для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором» - Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 N 15550/05 по делу N А32-3604/2005-50/60.

На основании пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса и абзаца третьего пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 61 постановления N 10/22). По общему правилу такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе. Иной факт (например, полная оплата), с которым может быть связано требование о регистрации, в договоре от 06.06.2005 не предусмотрен. (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 N 18357/13 по делу N А41-45919/12).

Согласно положениям ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования кредитора передать индивидуально-определенную вещь путем отобрания ее у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.