Телефоны: +7 (495) 762-10-59, +7 (909) 909-85-33 info@law-corporation.ru

Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения само по себе прямо не свидетельствует о недостижении сторонами соглашения по условиям договора

Главная ПубликацииОтсутствие государственной регистрации...

с учетом разъяснений, изложенных в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку арендодателем требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдены, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, продленного на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 14.07.2011 N 980-О-О, от 24.03.2015 N 563-О, от 29.03.2016 N 572-О, норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

В силу положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Правоотношения сторон по аренде здания подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (ст. ст. 309 - 328 Гражданского кодекса Российской Федерации) и положениями об аренде, предусмотренными специальными нормами, содержащимися в § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. ст. 606 - 625). При этом следует отметить, что отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в § 4 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде зданий и сооружений (§ 4 "Аренда зданий и сооружений"). Поэтому, что касается общих положений об аренде (в § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке в случае, если нормами об аренде зданий и сооружений не предусмотрено иное.

Может ли пожар, уничтоживший объект аренды, являться основанием для прекращения арендных отношений? Этот вопрос рассматривался в одном споре. После завершения ремонтно-реставрационных работ арендодатель уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, ввиду утраты арендуемого помещения в результате пожара. Арендатор обратился в суд с иском о признании одностороннего отказа незаконным, требование было удовлетворено.

«…суды первой и апелляционной инстанций принимая во внимание, что после завершения ремонтно-реставрационных работ были заново созданы перекрытия, в целом образующие помещения, аналогичные арендовавшимся по месту расположения в здании, по площади пришли к правомерному выводу о том, что объект аренды нельзя считать утраченным.

Также суды, учитывая, что воссозданные на месте арендовавшихся помещений, в пользование третьим лицам не переданы, обратили внимание на то, что ранее в письмах, адресованных арендатору, арендодатель подтверждал, что договор аренды является действующим. Кроме того, как было указано судами первой и апелляционной инстанций, у арендатора неисполненных обязательств перед арендодателем не имеется…» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.04.2016 N Ф05-560/2016 по делу N А40-74991/15-85-589.

Согласно пункту 13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Поэтому, если, например, арендатор освободил помещения без наличия законных оснований, то это, в данном случае решающего правового значения не имеет. Договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены не иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если бы стороны пришли к соглашению об этом.

Если ни договором, ни законом односторонний отказ от исполнения обязательств не предусмотрен, а соглашение о расторжении спорного договора аренды не подписано, оснований для применения пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и считать договора аренды расторгнутым не имеется. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.04.2016 N Ф05-2951/2016 по делу N А40-8167/2015).