Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2011 по делу N А56-49170/2009

«Из материалов дела усматривается, что помещения были переданы в аренду Обществу в неудовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта. Согласно условиям договора предоставление помещений в аренду на срок до 17.11.2013 было обусловлено выполнением Обществом за свой счет капитального ремонта в согласованные с арендодателем сроки, без зачета стоимости работ в счет арендной платы. Суд установил и материалами дела подтверждается, что капитальный ремонт помещений выполнен Обществом. В связи с завершением ремонта и приведением помещений в надлежащее состояние Обществу была увеличена арендная плата.

Таким образом, Общество исполнило принятые на себя обязательства и вправе рассчитывать на получение от КУГИ обусловленного договором имущественного предоставления. При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о недопустимости одностороннего отказа от исполнения ответчиком своих обязательств по договору. Апелляционный суд, руководствуясь статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал отказ КУГИ от договора недобросовестным, не влекущим правовых последствий в виде прекращения договорных отношений.

Поскольку договор аренды продолжает действовать, стороны установили срок его действия более года, необходима его государственная регистрация. В связи с неправомерным уклонением КУГИ от государственной регистрации апелляционный суд принял обоснованное решение об удовлетворении требований Общества...»

Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Но анализ судебной практики позволяет выделить ситуации, когда право арендодателя на отказ от такого договора может быть ограничено.

Условия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут предусматривать полного исключения права каждой из сторон на отказ от такого договора.

Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"

"...3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер..."

Если арендодатель (при соблюдении арендатором определенных условий) обязан продлить договор аренды на определенный срок, то при выполнении арендатором этих условий арендодатель не вправе отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 N А56-49488/2006

Арендодатель не может отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2007 N А56-11558/2006