автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подп. 1 п. 2); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подп. 2 п. 2). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

«…договор аренды земельного участка в силу указанной нормы может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.

Суд апелляционной инстанции установил, что доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства стационарного магазина, ведущегося на протяжении 12 лет истец вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ в суд не представил, квалификацию арендодателем допущенных нарушений условий спорного договора аренды, предусмотренных пунктами 4.2.1, 4.2.2, 6.1, а именно: земельный участок арендатором не освоен; срок действия разрешения на строительство истек 23.08.2012, строительство объекта не осуществлено, строительная готовность объекта на указанную дату составляет менее чем сорок процентов от общего объема его строительства, не опроверг.

По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд правомерно пришел к выводу, что со стороны арендатора имеются существенные нарушения условий договора, поскольку состояние строительной готовности объекта недвижимого имущества - менее чем сорок процентов от общего объема его строительства за полтора месяца до истечения пятилетнего срока действия разрешения на строительство» - (Постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2014 г. по делу N А40-31715/13-49-8).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договора договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении его условий.

«В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истец направил в адрес ответчика претензию от 01.03.2013 N 309 с предложением о расторжении договора и требованием об освобождении помещений.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о расторжении вышеуказанного договора. Согласно пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения» - Постановление ФАС Московского округа от 5 февраля 2014 г. по делу N А41-16810/13