Обеспечительный платеж при договоре аренды

Главная

>

Публикации

>

Обеспечительный платеж при договоре аренды

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обеспечительный платеж подлежит возврату после прекращения обеспечиваемого им обязательства, если иное не установлено законом или договором, как следует из статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечительный платеж подлежит возврату в случае прекращения обеспеченного обязательства, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Из анализа статей 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Юридически значимыми и подлежащими установлению при споре о взыскании задолженности по арендной плате являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 указанной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В договоре стороны предусмотрели, что по данному договору истец в порядке статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисляет ответчикам обеспечительный платеж. Обеспечительный взнос, внесенный арендатором, засчитывается арендодателем в качестве обеспечительного взноса по основному договору (пункт 4.3.2 договора).
Учитывая, что строительство объекта осуществлялось с нарушением установленных сроков, а доказательств заключения договора аренды в отношении помещений, являющихся предметом предварительного договора, не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для удержания полученных в рамках договора денежных сумм в счет обеспечения будущего обязательства не имеется. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.03.2017 N Ф05-72/2017
В договоре аренды можно установить право арендатора на немотивированный внесудебный отказ от исполнения договора с предварительным уведомлением арендодателя не менее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора, но не ранее. В этом случае при  отказе арендатора от исполнения договора договор считается досрочно расторгнутым от даты получения уведомления арендодателю о расторжении договора, но не ранее трех месяцев с момента получения арендодателем указанного уведомления.