О праве не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
В противном случае участник долевого строительства вправе до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта установленным требованиям, отказаться от подписания передаточного акта, потребовав от застройщика по своему выбору:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Это означает, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению. (Определение ВС РФ Российской Федерации от 12.10.2021 N 5-КГ21-106-К2).
Никто не должен принимать результат работ ненадлежащего качества. Соответственно, если отказ участника долевого строительства принять объект долевого строительства обусловлен нарушением застройщиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, то это не может считаться его уклонением от подписания акта приема передачи объекта от застройщика.
Застройщик в этой ситуации не вправе составлять односторонний акт передачи предмета договора, т.к. отсутствует факт уклонения участника договора от приемки объекта. Уклонением участника долевого строительства от принятия объекта надлежащего качества будет считаться, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда возвращено заказное письмо, в связи с отказом адресата от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О обратил внимание, что предусмотренные нормы Закона об участии в долевом строительстве не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве определяет порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также устанавливает право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве с учетом условий договора.