Постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2010 по делу N А14-9047/2008/301/6

"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в результате отключения арендодателем электроэнергии в спорном помещении, ИП Балганбаев Т. был лишен возможность использовать данное помещение по назначению, в связи с чем взыскания с него задолженности является неправомерным, был известен судам первой и апелляционной инстанций, исследовался ими и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах. В частности, как верно указано судами, временное отключение электроэнергии в арендованном помещении, подтвержденное актами от 06.03.2008, от 30.10.2008, не является обстоятельством, свидетельствующим о недостатках сданного в аренду имущества в том смысле, который содержится в статьях 611 - 612 Гражданского кодекса РФ, а, следовательно, не является основанием для неисполнения договорных обязательств. При этом доказательства отсутствия электроэнергии на протяжении искового периода, ответчиком суду не представлено..."

Договорное обязательство арендодателя произвести капитальный ремонт арендованного помещения не свидетельствует о том, что помещение на момент его передачи для использования по назначению было непригодно. Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2010 по делу N А56-42399/2008

Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества не требуется. Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03 по делу N А40-29179/02-13-167

"...После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.

Проверка производилась с участием представителя предприятия, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.

Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости от 25.12.2000; они не противоречат содержанию акта от 05.05.2000 N 3/5 приемки-передачи основных средств от Минимущества России в хозяйственное ведение предприятию, в котором были зафиксированы те же недостатки.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.

Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами от 25.12.2000 с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.

Судом первой инстанции установлено, что письмами от 15.01.01 и от 06.06.01 Минимущество России и предприятие дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущество России не является арендодателем по договору аренды.

Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки от 30.01.01, 31.01.01, 28.02.01, 15.03.01, 30.03.01, 27.04.01, 28.04.01, 10.05.01, 14.05.01, 21.05.01, 28.05.01, 29.05.01, 01.06.01, 04.06.01, и по мере приемки выполненных работ направляло предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования, неправильно отменили решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении этой части иска, ссылаясь на отсутствие согласия истца и арендодателя на устранение недостатков арендованного имущества и удержание израсходованных на это средств из арендных платежей, поскольку в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право на удержание сумм, понесенных расходов на устранение данных недостатков возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя..."