Негаторный иск: защита права собственности без лишения владения

Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации дали подробные разъяснения по применению статей 304 и 305 Гражданского кодекса РФ. Эти разъяснения содержатся в Постановлении Пленума № 10/22 от 29 апреля 2010 года, а также в Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2019). Рассмотрим ключевые позиции, которые должен знать каждый собственник и юрист.

Условия удовлетворения негаторного иска

Пункт 45 Постановления Пленума № 10/22 устанавливает три обязательных условия для удовлетворения иска об устранении нарушений, не связанных с лишением владения.

1. Первое условие. Истец должен доказать, что он является собственником имущества. Также подходит законный владелец. Это лицо, которое владеет имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором (арендатор, доверительный управляющий и другие).
2. Второе условие. Действиями ответчика нарушается право собственности или законное владение истца. Важно, что эти действия не связаны с лишением владения. Истец продолжает владеть своим имуществом, но ответчик создаёт препятствия в его использовании.
3. Третье условие. Ответчик может совершать действия как на своём земельном участке, так и на чужом. Это не имеет значения. Также не имеет значения, нарушает ли ответчик право на объекте недвижимости или вне его. Главное, что его действия нарушают право истца.

Важное дополнение. Негаторный иск подлежит удовлетворению не только при уже состоявшемся нарушении. Он также удовлетворяется, если имеется реальная угроза нарушения права в будущем. Истцу достаточно доказать, что опасность нарушения является реальной, а не предполагаемой.

Незначительное нарушение строительных норм может стать основанием для иска

Пункт 46 Постановления Пленума № 10/22 посвящён спорам о строительстве. Когда истец требует устранить нарушения, связанные с возведением ответчиком здания, строения или сооружения, суд обязан установить один ключевой факт. Соблюдены ли градостроительные и строительные нормы и правила при строительстве объекта.

Суд делает очень важное разъяснение. Даже незначительное несоблюдение градостроительных и строительных норм может являться основанием для удовлетворения иска. Однако для этого необходимо одно условие. В результате такого несоблюдения должно нарушаться право собственности или законное владение истца.

Это означает, что истцу не нужно доказывать грубые и существенные нарушения. Достаточно подтвердить, что ответчик отступил от норм, и это отступление создаёт препятствия в пользовании имуществом истца. Например, тень от соседней постройки, построенной с незначительным нарушением правил застройки, может затемнять окна истца. Этого достаточно для удовлетворения иска.

Что может потребовать истец: запрет действий или устранение последствий

Пункт 47 Постановления Пленума № 10/22 определяет возможные способы защиты по негаторному иску. Суд обладает широкой дискрецией. Он может избрать тот способ, который наиболее эффективно восстановит нарушенное право.

• Первый способ. Суд может запретить ответчику совершать определённые действия. Например, запретить использовать оборудование, которое создаёт вибрацию или шум.
• Второй способ. Суд может обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца. Например, снести часть строения, которая выступает на территорию истца, или убрать строительный мусор, перекрывающий проезд.

Суд не ограничен только одним из этих способов. Возможно их сочетание. Суд может как запретить дальнейшие действия, так и обязать устранить уже наступившие последствия.

Смена собственника не лишает нового владельца права на негаторный иск

Пункт 48 Постановления Пленума № 10/22 защищает права добросовестного приобретателя. Часто возникает ситуация. Предыдущий собственник имущества не возражал против нарушений. Он терпел действия соседа. Например, не требовал снести навес, который нависал над его участком. Затем имущество перешло к новому собственнику. Может ли новый собственник подать негаторный иск?

Ответ однозначный. Да, может. Отсутствие возражений предыдущего собственника само по себе не является основанием для отказа в иске новому собственнику. Право на устранение нарушений, не связанных с лишением владения, принадлежит каждому собственнику в момент, когда нарушение затрагивает его право. Предыдущее бездействие не связывает нового владельца.