НДС и налог на прибыль при установлении сервитута: публичный и частный сервитут

НДС при сервитуте, установленном органом власти

Если право ограниченного пользования земельным участком предоставляют органы государственной власти, местного самоуправления или органы публичной власти федеральной территории «Сириус» в отношении земель, находящихся в государственной (федеральной, региональной) или муниципальной собственности, действует специальный порядок уплаты НДС, закрепленный в абзацах втором и третьем пункта 3 статьи 161 НК РФ:

• Налоговая база определяется как сумма платы за сервитут, включая НДС.
• Налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, в интересах которых установлен сервитут.

Эти лица обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет соответствующую сумму НДС. Причем эта обязанность возникает, даже если они не являются плательщиками НДС (например, применяют УСН или освобождены от уплаты налога по ст. 145 НК РФ).

Таким образом, при публичном сервитуте владелец земельного участка (государство или муниципалитет) не выставляет счета-фактуры и не уплачивает НДС сам – все делает пользователь-налоговый агент. Он удерживает налог из суммы платы по расчетной ставке (например, 22/122 с 01.01.2026) и перечисляет его в бюджет, а оставшуюся сумму переводит в доход бюджета соответствующего уровня.

НДС при сервитуте, предоставленном частным собственником

Если сервитут устанавливается в отношении земельного участка, принадлежащего частному лицу (организации или гражданину, не являющемуся органом власти), применяется общеустановленный порядок исчисления и уплаты НДС:

• Налогоплательщиком выступает собственник участка (если он является плательщиком НДС). Он выставляет пользователю сервитута счет-фактуру с выделенной суммой налога по соответствующей ставке (22% с 2026 года или 20% до конца 2025-го).

Пользователь, уплативший НДС, вправе принять его к вычету при соблюдении условий статей 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, принятие на учет, использование для облагаемой деятельности).

Если собственник – физическое лицо без статуса ИП или применяет спецрежим, НДС не уплачивается и вычет не возникает.

То есть в частном обороте работает классическая схема: «плательщик НДС начисляет → пользователь получает вычет».

Вычеты НДС при любом сервитуте Суммы НДС, предъявленные арендатору (пользователю) собственником-плательщиком НДС, а также суммы, уплаченные пользователем как налоговым агентом при публичном сервитуте, могут быть приняты к вычету в общем порядке. Для этого необходимы: счет-фактура (при частном сервитуте) или документы об удержании налога (при агентской схеме); использование сервитута в деятельности, облагаемой НДС; принятие к учету. Если пользователь освобожден от НДС или ведет только необлагаемую деятельность, вычет не положен – налог становится его невозмещаемым расходом.

Учет платы за сервитут в расходах по налогу на прибыль Плата за право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) признается прочими расходами, связанными с производством и реализацией, на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Минфин подтверждает, что для признания расхода необходимо соответствие общим требованиям статьи 252 НК РФ:

• экономическая обоснованность – сервитут должен быть нужен для деятельности, приносящей доход; документальное подтверждение – соглашение о сервитуте, акт сверки, платежные документы.
• Порядок признания расходов различается в зависимости от срока сервитута (п. 1 ст. 272 НК РФ):
• Если сервитут установлен на определенный срок (например, на 3 года), плата за сервитут распределяется равномерно в течение этого срока. Единовременный платеж «растягивается» на весь период действия сервитута – списывается долями по отчетным периодам.
• Если сервитут установлен бессрочно (на неограниченное время), налогоплательщик вправе самостоятельно определить срок распределения расходов, руководствуясь принципом обоснованности.