НДС для управляющих организаций на УСН

С 2025 года все организации и предприниматели на упрощённой системе налогообложения стали плательщиками НДС. Для управляющих компаний, ТСЖ и жилищных кооперативов это породило множество вопросов: нужно ли начислять НДС на квартплату за содержание и ремонт общего имущества, можно ли сохранить освобождение и как быть с тарифами для населения? Минфин России в письме от 01.12.2025 № 03-07-11/116572 дал чёткие разъяснения, которые помогут бухгалтерам ЖКХ разобраться в новых правилах.

УСН + НДС: когда «упрощенец» становится плательщиком

С 1 января 2025 года организации и ИП на УСН официально признаны налогоплательщиками налога на добавленную стоимость. Однако большинство из них могут не уплачивать налог, если соблюдают лимиты доходов, установленные пунктом 1 статьи 145 НК РФ:

• 60 млн рублей за 2024 год – для освобождения в 2025 году;
• 20 млн рублей за 2025 год – для освобождения в 2026 году;
• 15 млн рублей за 2026 год – для освобождения в 2027 году;
• 10 млн рублей начиная с 2027 года – для последующих лет.

Если доходы превысили указанный порог, организация или ИП утрачивает право на освобождение и обязана с начала года исчислять и уплачивать НДС со всех облагаемых операций. Именно в такой ситуации оказываются многие управляющие компании с миллионными сборами за ЖКУ.

Специальная льгота для содержания и ремонта МКД

Даже если управляющая организация на УСН превысила лимит и стала полноценным плательщиком НДС, она вправе не облагать налогом ключевую статью своей деятельности – реализацию работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое освобождение предусмотрено подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ.

Условия для применения льготы:

• Освобождаются работы (услуги), выполняемые управляющими организациями, ТСЖ, жилищными кооперативами.

Эти работы должны быть непосредственно связаны с содержанием и ремонтом общего имущества МКД.

• Обязательное условие: управляющая организация обязана приобретать указанные работы (услуги) у сторонних организаций или ИП, которые непосредственно их выполняют (то есть у реальных подрядчиков, а не у посредников).

Таким образом, если УК нанимает сантехников, электриков, дворников через специализированные компании, она вправе не начислять НДС на ту часть платы жильцов, которая идёт на оплату этих услуг.

Можно ли добровольно начислять НДС? Да, через отказ от освобождения

Пункт 5 статьи 149 НК РФ даёт налогоплательщику право отказаться от любого освобождения, предусмотренного пунктом 3 этой же статьи. Для этого необходимо подать заявление в налоговый орган по месту учёта не позднее 1-го числа того квартала, с которого планируется начать начислять НДС. Если управляющая организация примет такое решение, она начинает облагать реализацию работ по содержанию и ремонту общего имущества НДС по общеустановленной ставке (в 2026 году – 22%, до конца 2025 года – 20%).

Зачем это может быть нужно? Главная причина – возможность предъявлять к вычету «входящий» НДС по товарам, работам и услугам, которые УК закупает сама. Если компания работает с крупными подрядчиками-плательщиками НДС, право на вычет может существенно снизить реальную налоговую нагрузку, делая работу «с НДС» выгоднее, чем без него.

Как НДС отразится на тарифе для жильцов?

Когда управляющая организация отказывается от освобождения и начинает начислять НДС, встаёт вопрос: кто заплатит этот налог? Минфин пояснил: при реализации работ (услуг) населению по розничным ценам (тарифам) сумма НДС включается в эти тарифы (п. 6 ст. 168 НК РФ). То есть квартплата, выставляемая жильцам, уже содержит НДС – отдельной строкой в квитанции налог не выделяется.

При этом порядок формирования и утверждения размера платы за содержание и ремонт жилья регулируется Жилищным кодексом РФ, а не Налоговым. Налоговый кодекс лишь определяет, облагается ли операция НДС и по какой ставке, но не может диктовать собственникам, сколько именно они должны платить.