Наличные расчеты при покупке земельного участка у гражданина РФ, не проживающего в РФ

Продавец-гражданин РФ: резидент или нерезидент?

Первый и ключевой момент – определение статуса продавца для целей валютного законодательства. Многие ошибочно полагают, что длительное проживание за пределами России автоматически делает гражданина нерезидентом. Однако Закон № 173-ФЗ устанавливает иное правило.

Согласно подпункту «а» пункта 6 части 1 статьи 1 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ, резидентами признаются все граждане Российской Федерации, за исключением тех, кто постоянно проживает в иностранном государстве не менее одного года, но и это исключение действует только при соблюдении определенных условий. Однако официальные разъяснения Банка России (п. 1.10 разъяснения от 18.03.2022 № 2-ОР) и информация Росреестра от 18.03.2022 конкретизируют: для целей валютных операций с недвижимостью гражданин РФ, сохраняющий гражданство, признается резидентом независимо от срока его проживания за рубежом. Исключение, связанное с постоянным проживанием, не применяется к операциям с недвижимым имуществом.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации и покупатель, и продавец – резиденты РФ с точки зрения валютного законодательства. Сделка купли-продажи земельного участка совершается между двумя физическими лицами-резидентами.

Валюта расчетов: только рубли

Статья 140 Гражданского кодекса РФ и статья 9 Закона № 173-ФЗ устанавливают общее правило: расчеты между резидентами должны осуществляться в рублях. Использование иностранной валюты (долларов, евро и т.д.) в расчетах между резидентами запрещено, за исключением закрытого перечня случаев, перечисленных в статье 9 Закона № 173-ФЗ (например, операции между банками, расчеты в иностранной валюте при осуществлении некоторых видов внешнеторговой деятельности и т.п.). Операция купли-продажи недвижимости между физическими лицами в этот перечень не входит.

Следовательно, оплата за земельный участок в любой иностранной валюте, в том числе переданной наличными на территории России, будет являться нарушением валютного законодательства и повлечет административную ответственность по статье 15.25 КоАП РФ. Единственно допустимая валюта расчета – российский рубль.

Наличная форма расчетов: без ограничений по сумме

Гражданское законодательство лояльно относится к наличным расчетам между физическими лицами, не занимающимися предпринимательской деятельностью. Пункт 1 статьи 861 ГК РФ прямо устанавливает: расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы. Никаких максимальных порогов для таких расчетов, в отличие от расчетов с участием ИП или юридических лиц, закон не предусматривает.

В рассматриваемой ситуации покупатель и продавец действуют как обычные физические лица, сделка купли-продажи земельного участка не является предпринимательской деятельностью для них. Поэтому передача наличных рублей от покупателя представителю продавца на основании нотариально удостоверенной доверенности абсолютно правомерна.

Дополнительным подтверждением факта передачи денег будет служить расписка, которую стороны составляют сразу после подписания договора купли-продажи. Она выполняет доказательственную функцию в случае возникновения споров.

Итоговый вывод

Расчеты в наличной форме в рублях между гражданами РФ (покупателем и продавцом, постоянно проживающим вне пределов РФ, но сохраняющим гражданство РФ) при покупке земельного участка полностью соответствуют требованиям валютного законодательства.