автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Полагая, что произошедшие изменения категории и вида разрешенного использования могут быть квалифицированы как существенное изменение обстоятельств в соответствии с частью 1 статьи 451, а также частью 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ТУ Росимущества в Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что истцом не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств и наличия условий, предусмотренных частью 2 статьи 451 ГК РФ, как оснований для расторжения договора.

В соответствии со статьями 450 и 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами и договором. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном его нарушении другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором, либо в связи с существенным изменением обстоятельств.

Судами установлено, что изменение категории и вида разрешенного использования земельного участка и изменение условий договора аренды в части вида разрешенного использования в установленном законом порядке не оспорены.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.01.2016 N Ф05-17909/2015 по делу N А41-13561/2015

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации различает понятия "расторжение договора", "прекращение договора" и "односторонний отказ от исполнения договора". Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При этом по общему правилу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Как следует из п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.