Истребование имущества у добросовестного приобретателя: когда закон на стороне покупателя

Добросовестным приобретателем признаётся лицо, которое возмездно приобрело имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, при этом приобретатель не знал и не должен был знать об отсутствии у продавца полномочий-. Проще говоря, это покупатель, который:

• заплатил за объект реальные деньги (возмездная сделка);
• проверил документы и не обнаружил явных признаков нарушения;
• не имел доступа к информации о том, что продавец действует незаконно.

Применительно к недвижимости добросовестность покупателя оценивается судом с учётом всех обстоятельств: изучались ли правоустанавливающие документы, проверялись ли основания возникновения права у продавца, производился ли осмотр объекта-. Если на момент сделки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) право собственности было зарегистрировано за отчуждателем и отсутствовали отметки о судебных спорах или притязаниях, это весомый аргумент в пользу добросовестности покупателя-.

Статья 302 Гражданского кодекса РФ устанавливает принципиальное различие между возмездным и безвозмездным приобретением.

Если имущество приобретено безвозмездно (в подарок, по наследству, по договору мены без доплаты) от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. То есть даже самый добросовестный одаряемый не защищён от виндикации — закон не позволяет извлекать выгоду из безвозмездного получения чужого имущества.

Если же имущество приобретено возмездно (куплено за деньги), добросовестный приобретатель получает защиту, но не абсолютную. Здесь вступают в силу два исключения, которые могут привести к истребованию имущества даже у добросовестного покупателя.

Собственник вправе истребовать своё имущество от добросовестного возмездного приобретателя только в том случае, если докажет, что имущество выбыло из его владения или из владения лица, которому оно было передано, помимо их воли.

Что означает «помимо воли»? Это ситуации, когда собственник не давал согласия на передачу имущества и не совершал действий, направленных на его отчуждение. К таким случаям относятся:

• хищение, кража, грабёж;
• утрата документов и последующее мошенническое переоформление;
• подделка доверенности или иных правоустанавливающих документов;
• сделка, совершённая под влиянием насилия или угроз;
• приватизация с нарушениями, допущенными должностным лицом (однако здесь есть важные оговорки).

Если собственник сам передал имущество по сделке (пусть даже впоследствии признанной недействительной), а затем это имущество было перепродано добросовестному покупателю, виндикация, как правило, невозможна. Ведь имущество выбыло по воле собственника, пусть и в результате заблуждения или обмана.

Второе исключение касается безвозмездного приобретения. При безвозмездной сделке добросовестность не спасает.