Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Следовательно, имущество, переданное ответчику в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения.

«Как правильно установлено судами, исходя из оценки имеющихся в материалах дела доказательств, истец сдал ответчику помещение в аренду с недостатками, при отсутствии энергоснабжения в спорный период, что не позволило ответчику пользоваться помещением в указанный истцом период времени» - Постановление ФАС Московского округа от 23.01.2014 N Ф05-17620/2013 по делу N А40-60834/12-28-567

В рамках арендных споров необходимо правильно оценивать действия арендодателя  по прекращению арендатору доступа в арендуемые помещения, в том числе по причине образования задолженности по арендной плате. Нормами, регулирующими арендные отношения (статьи 619, 620 ГК РФ), предусмотрены последствия ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по внесению арендной платы. Прекращение же арендатору доступа в помещение при отсутствии для этого правовых оснований может свидетельствовать о том, что арендодатель отказался от исполнения договора и в одностороннем порядке возвратил помещения в свое владение. Именно такой вывод был сделан при разбирательстве дела в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.06.2015 по делу N А63-3033/2014.

Поэтому, арендодателю нужно очень аккуратно подходить к такому вопросу как ограничение права доступа к арендуемому помещению даже, если арендатор каким-либо образом сам нарушает условия договора аренды. Нарушение арендатором условий договора аренды не предоставляет права арендодателю противоправно действовать по отношению к арендатору. Защита своих прав должна происходить в строгом соответствии с законом и договором аренды. В противном случае арендодатель может проиграть дело.    Нужно учитывать, что доказательством возврата имущества из аренды не обязательно может являться лишь двусторонний документ о его возврате, но и фактические действия сторон договора аренды, в частности, самостоятельное оставление арендуемого помещения арендатором, либо, как было указано выше, ограничение доступа к помещению.

Важно отметить, что препятствование арендатору со стороны арендодателя  к доступу к помещению должны быть доказаны, причем, для расторжения договора аренды имеет значение, что такие препятствования имели существенный характер, т.е. арендатор не мог без участия арендодателя их преодолеть. Также арендатору требуется доказать, что именно арендодатель несет ответственность за препятствования к доступу к арендуемым помещениям. Существенность данного нарушения права арендатора проявляется в том, что арендатор либо вообще не имел доступа к помещению, либо доступ был возможен с преодолением различных барьеров, которые существенным образом лишали арендатора тех прав, на которые он рассчитывало при заключении договора. 

Существенность – оценочная категория, в каждом конкретном деле суд рассматривает все обстоятельства дела и дает оценку допущенным нарушениям на предмет их существенности. Интересно отметить, что устранение нарушений права арендатора к моменту предъявления  иска в суд может стать основанием для отказа в судебной защите. Т.к. при подаче искового заявления и разбирательстве дела отпали основания для защиты права, нарушения права нет, поэтому, нет необходимости в судебном реагировании.

В спорах о расторжении договора аренды нужно учитывать положения договора, предусматривающие право на односторонний отказ от договора, если  ни законом, ни договором аренды не предусмотрена такая возможность, договор в одностороннем порядке без обращения не может быть расторгнут. 

В этой ситуации нужно заключать либо соглашение о расторжении договора в добровольном порядке, либо инициировать судебный процесс о расторжении договора, разумеется, при наличии оснований для одностороннего расторжения договора. В противном случае, внесудебный отказ от договора не будет признан фактом, который свидетельствует о прекращении договорных отношений, даже несмотря на направление стороной договора требований о досрочном расторжении договора. Такой правомерный вывод был сделан в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.07.2015 N Ф02-3804/2015 по делу N А33-16833/2014.

Арендные споры. Адвокаты по арендным спорам.