Нужно обратить внимание, что это право может быть реализовано при условии, что предмет договора аренды не является единым имущественным комплексом или неделимой вещью, т.е. отдельные арендуемые помещения в рамках единого договора аренды представляют собой обособленные помещения, которые могут самостоятельно использоваться по назначению.

«…договором не предусмотрено право арендатора на частичный отказ от исполнения договора, суд апелляционной инстанции правомерно отклонил, указав, что в договоре не содержится запрет на отказ от исполнения договора в части, а предмет договора аренды не составляет единый имущественный комплекс либо неделимую вещь. Кроме того, суд верно отметил, что гражданским законодательством не предусмотрен запрет на частичный отказ от исполнения договора, а иное толкование условий договора истцом противоречит принципам осуществления гражданских прав и свободы договора. Реализация права на частичный отказ от исполнения договора в отношении конкретного объекта аренды, в числе прочих объектов, не нарушает обязательных правил, установленных законом и иными правовыми актами» - Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.03.2014 по делу N А32-15345/2013

В договоре аренды также может быть указана конкретная цель использования объекта аренды, в случае невозможности использования арендованного имущества по целевому назначению, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Т.к. согласно п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Поскольку представленными доказательствами была подтверждена невозможность целевого использования арендованного имущества, требования арендатора о расторжении договора были удовлетворены. (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2010 по делу N А33-7041/2009)

В соответствии с абз. 2 пп. 4 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке. Суд не установил ни одного из оснований, предусмотренных данным договором аренды для его расторжения. Условие о том, что арендодатель должен быть письменно предупрежден о предстоящем расторжении за один год до него, самостоятельных оснований для расторжения не содержало. Следовательно, арендатор не вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.(Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004 по делу N А08-7981/2013)

В ст. 619 ГК РФ четко не урегулирована  процедура досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусматривая при этом условие об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, прежде чем арендодатель будет вправе требовать расторжения договора. Если же арендатор не был предупрежден, то иск арендодателя не будет рассмотрен арбитражным судом (ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении или изменении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с разъяснением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 16.11.2010 N 8957/10, направление уведомлений по известным адресам контрагента (в том числе юридическому) является правомерным и надлежащим, поскольку по смыслу статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо несет риск негативных последствий неполучения адресованной ему корреспонденции, если при требуемой от него степени заботливости и осмотрительности не примет мер, направленных не получение этой корреспонденции по месту своего нахождения.

Направление по месту нахождения (месту жительства) арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства является надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ. (Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2013 по делу N А40-126228/12-105-1177)

Арбитраж. Арендные споры.