Договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере строительства

Главная

>

Публикации

>

Договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере строительства

автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Как следует из разъяснений, данных в абзаце 3 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

«Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Поскольку между сторонами инвестиционного контракта не прекращены обязательственные правоотношения по поводу спорного имущества, в том числе, не произведено распределение долей в объекте инвестирования в соответствии с условиями контракта, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 24.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом того, что права сторон данного контракта в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленных Павликовой О.Э. и Петровым Р.Ю. требований» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.08.2014 N Ф05-11129/2013 по делу N А41-12089/12.

«Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В силу пункта 2 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом. В данном случае, спорное оборудование оказалось во владении арендодателя (истца) по воле самого арендатора (ответчика). Основанием поступления оборудования во владение арендодателя является оставление арендатором этого оборудования в помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (применительно к правовой позиции, изложенной в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В соответствии со статьей 360 Гражданского кодекса Российской Федерации требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Необоснованно сославшись, как было указано выше, на невозможность обращения взыскания, суды при рассмотрении данного спора не исследовали и не устанавливали стоимость удерживаемого истцом имущества и ее соразмерность размеру задолженности. В связи с этим, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.08.2014 N Ф05-8407/2014 по делу N А40-118755/13-105-1094