Договор аренды (часть III)

Главная

>

Публикации

>

Договор аренды (часть III)

автор статьи
Адвокат Штукатурова Дарья Ивановна

Права и обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества регламентированы ст. 616 ГК РФ. Обязанность по проведению капитального ремонта по общему правилу возлагается на арендодателя, обязанность по проведению текущего ремонта и содержанию имущества – на арендатора. Законом или договором обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В случае, если арендодатель не выполнил обязанности по проведению капитального ремонта, у арендатора есть право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Указанный перечень прав арендатора является исчерпывающим. Арендатор не может иным образом защитить свое нарушенное право, например, потребовать в судебном порядке обязать арендодателя провести капитальный ремонт в случае уклонения последнего от указанной обязанности. Указанная позиция отражена в Постановлении ФАС Центрального округа от 08.04.2010 по делу № А23-5094/09Г-19-245.

Важным является разграничение капитального ремонта, произведенного в порядке ст. 616 ГК РФ (стоимость подлежит зачету в арендную плату), и неотделимых улучшений в порядке ст. 623 ГК РФ (стоимость возмещается арендатору только при условии согласования их с арендодателем). На практике возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.

Суды по-разному подходят к разрешению данного вопроса. Представляется правильным подход, при котором учитывается состояние помещения на момент передачи и на момент начала ремонта. Если помещение требовало капитального ремонта и его использование без проведения ремонта было невозможно, есть основания для применения положений ст. 616 ГК РФ. В интересах арендатора в данном случае направить требование к арендодателю о проведении капитального ремонта, и приступать к проведению ремонта за свой счет только после того, как пройдет указанное в требовании (или разумное) время для проведения капитального ремонта арендодателем.

Права и обязанности по договору аренды переходят к правопреемникам при изменении состава сторон, при этом не появляется оснований для изменения или расторжения договора.

Важно учитывать, что правопреемникам переходят права и обязанности в полном объеме, поэтому при разрешении спора прежние участники договора не участвуют. Например, в Постановлении от 19.07.2011 № КГ-А40/7190-11 по делу № А40-70130/10-77-104 ФАС Московского округа установил, что в связи со сменой собственника арендованного истцом имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды, поэтому взыскание перечисленного арендатором во исполнение условий договора аренды, гарантийного платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами взыскивается с нового собственника имущества.

Законом предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора. Такие основания связаны с существенным нарушением условий договора одной из его сторон (ст. 619, 620 ГК РФ).

Важно учитывать, что для расторжения договора по инициативе арендодателя предусмотрен специальный досудебный порядок: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если арендатор не был предупрежден, иск арендодателя не будет рассмотрен арбитражным судом.

Дополнительно необходимо соблюдение досудебного порядка расторжения договора. В информационном письме от 11.01.2002 N 66  Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обращает внимание, что, так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

В ст. 620 ГК РФ содержится перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор обязан направить арендодателю уведомление о расторжении договора. Договором могут быть предусмотрены иные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, а также возложение на последнего обязанности уведомить арендодателя о таком расторжении за определенный срок.

На практике часто встречаются ситуации, когда договором предусмотрены штрафные санкции для арендатора при досрочном расторжении договора по его инициативе (например, в виде удержания обеспечительного платежа или дополнительно взыскиваемого штрафа). Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров аренды по инициативе арендатора взыскивают такие штрафы в судебно порядке (Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010).