автор статьи
Адвокат Штукатурова Дарья Ивановна

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).

Встречное обязательство по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) возникает после надлежащего исполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя, которая должна быть выполнена в указанный в договоре срок или в разумные сроки. Часть 3 ст. 611 ГК РФ предусматривает правовые последствия невыполнения указанной обязанности. У арендатора есть возможность выбора: истребовать имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Важно учитывать, что до передачи имущества арендатору, у него не возникает прав и обязанностей по отношению к имуществу. Следовательно, в ситуации, если арендуемые помещения заняты другим лицом, он не может обращаться с требованием об освобождении помещения к указанному лицу. В Информационном письме от 11.01.2002 № 66 Президиум ВАС РФ обращает внимание, что в данном случае возможно только заявление требования к арендодателю в порядке ч. 3 ст. 611 ГК РФ.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).

В связи с этим закон предусматривает обязанность арендодателя при заключении договора аренды предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Основной обязанностью арендатора по договору является своевременное внесение арендной платы. Невыполнение указанной обязанности влечет правовые последствия.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. При наличии более существенных нарушений: просрочка платежа более двух раз подряд – возникают основания для расторжения договора по требованию арендодателя.

Важным условием договора аренды является определение размера арендной платы (для некоторых договоров, например, договора аренды зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ), указанное условие является существенным). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера арендной платы в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. На такую трактовку положений ГК РФ об арендной плате обращает внимание Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 № 66.

Положения ст. 614 ГК РФ предусматривают, если законом не предусмотрено иное, право арендатора требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Закон предоставляет арендатору право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

В случае, если согласие арендодателя на передачу арендованного имущества в субаренду не получено, указанный договор субаренды является недействительной сделкой, права и обязанности по нему у сторон не возникают.