Бремя доказывания недобросовестности приобретателя при истребовании квартиры из чужого незаконного владения

Распределение обязанности по доказыванию: презумпция добросовестности

По общему правилу, обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца. Именно собственник, утративший владение, должен представить суду доказательства того, что ответчик знал или должен был знать о незаконности приобретения.

Данный подход основан на п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ: добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Любой приобретатель квартиры изначально считается действовавшим добросовестно, пока иное не доказано истцом.

Что такое добросовестный приобретатель? Разъяснения Пленума ВС РФ

Как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем при соблюдении двух условий:

1. Сделка отвечает признакам действительной сделки во всём, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
2. Приобретатель не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать имущество.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Как доказать недобросовестность приобретателя: критерии разумной осмотрительности

Судебная практика выработала перечень действий, которые признаются разумными и осмотрительными:

• ознакомление со сведениями из ЕГРП (ЕГРН), подтверждающими право собственности отчуждателя;
• выяснение наличия обременений, в том числе прав пользования третьих лиц;
• непосредственный осмотр жилого помещения перед покупкой;
• приобретение квартиры по цене, приближённой к рыночной (существенное занижение цены может свидетельствовать о недобросовестности).

Если приобретатель не совершил этих действий, суд может признать его недобросовестным.

Пример из судебной практики: суд признал покупателя недобросовестным

Суд признал обоснованными доводы истца о недобросовестности приобретателя, установив, что покупатель:

• не располагал сведениями из ЕГРП о праве собственности отчуждателя;
• не принимал разумных мер для выяснения правомочий продавца;
• не знакомился с правоустанавливающими документами на квартиру;
• не выяснял основания возникновения права у продавца;
• не обсуждал условия договора купли-продажи, не участвовал в его составлении;
• не осуществлял непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

(Источник: Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2015)