Блокированная застройка: межевание земельных участков под каждым блоком

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела дело, в котором суды нижестоящих инстанций отказали собственнику в формировании отдельного земельного участка под принадлежащим ему блоком в доме блокированной застройки. Суды исходили из того, что межевание земельного участка под многоквартирным домом (или домом блокированной застройки) невозможно без согласия всех сособственников. Однако Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился, указав следующее: «В блокированном доме собственники каждого блока вправе обеспечить образование земельного участка под каждым блоком блокированной застройки. Поскольку жилой дом состоит из трех изолированных частей (блоков), имеющих отдельные выходы на самостоятельные земельные участки, предоставленные уполномоченным органом каждому из собственников, границы которых определены в правоустанавливающих документах, выводы о недопустимости разрешения межевого спора не основаны на нормах действующего законодательства».

Жилой дом блокированной застройки не является многоквартирным домом в смысле жилищного законодательства. Если дом состоит из изолированных частей (блоков), каждая из которых:

• имеет отдельный вход (выход);
• расположена на самостоятельном земельном участке;
• предоставлена каждому собственнику уполномоченным органом;

то такие блоки признаются независимыми объектами недвижимости. Соответственно, собственник каждого блока вправе самостоятельно распоряжаться земельным участком, на котором этот блок расположен.

Верховный Суд РФ подчеркнул, что в рассматриваемой ситуации границы земельных участков под каждым блоком уже были определены в правоустанавливающих документах. Это означает, что общая территория под домом не является неделимой. Следовательно, межевой спор может и должен быть разрешен в судебном порядке путем формирования отдельных земельных участков под каждым блоком. Отказ в таком межевании противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (ст. 1 Земельного кодекса РФ). Если ваш дом является домом блокированной застройки (таунхаусом) и:

• каждый блок имеет отдельный выход;
• земельные участки под блоками изначально предоставлялись отдельно;
• границы участков определены в документах (пусть даже старых, без координат),

вы вправе требовать образования отдельного земельного участка под своим блоком. Позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Определении № 4-КГ25-26-К1 от 17 июня 2025 года, подтверждает право собственников блоков в домах блокированной застройки на самостоятельное оформление земельных участков.

• Дом блокированной застройки не приравнивается к многоквартирному дому в части правового режима земельного участка.
• Если каждый блок имеет отдельный выход на самостоятельный земельный участок, а границы участков определены в документах, межевание под каждым блоком допустимо.
• Отказ в разрешении межевого спора по мотиву необходимости согласия всех сособственников не основан на законе.