Споры о расторжении договора - принятые против нашего Доверителя судебные акты отменены в Арбитражном суде Московского округа и дело направлено на новое рассмотрение

Главная Адвокатская практикаСпоры о расторжении договора - принятые против...

автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Фабула дела

Между нашим Доверителем – Компанией с ограниченной ответственностью АЙОНА АЙПИ ЛИМИТЕД, созданной в соответствии с законодательством Республики Кипр, действующей в лице московского представительства (Арендодатель) и ООО «Девелоперская компания «ТЕМА» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений.

04.09.2015г. Арендатор направил Ответчику досудебную претензию о досрочном расторжении Договора аренды с 31.10.2015г. и возврате обеспечительного платежа в связи с существенным нарушением условий Договора со стороны Арендодателя. Арендодатель отказался удовлетворить претензию Арендатора о досрочном расторжении Договора по указанным в претензии основаниям, т.к. требования Арендатора не соответствовали закону и Договору. Арендатор покинул помещение до истечения срока аренды и обратился с иском в Арбитражный суд о расторжении Договора.

Позиция защиты

31.10.2015г. Арендатор самостоятельно покинул арендуемое Помещение в отсутствие юридических оснований и до истечения срока Договора аренды. Действия Арендатора представляют собой фактический односторонний отказ об исполнения Договора, который не предусматривает такого права. Ссылки Арендатора на чинение препятствий Арендодателем в пользовании помещениями не обоснованы и не подтверждаются.

Кроме того, п.9.1. Договора аренды предусматривает право Арендодателя на односторонний отказ от Договора аренды путем направления письменного уведомления Арендатору за 15 банковских дней до даты предполагаемого отказа в случае, если просрочена оплата более чем на 15 банковских дней. Реализация данного право возможно при условии направления Арендатору письменного уведомления о неоплате и предоставления ему 7 банковских дней для выплаты задолженности. Арендодатель неоднократно уведомлял Арендатора. Арендодатель на основании п.9.1 и п.9.1.1 Договора аренды отказался от Договора аренды о просрочке арендной платы.

Довод Арендатора о чинении Арендодателем препятствий в доступе к помещению необоснован, поскольку он документально не подтвержден. Арендатор не доказал существенное нарушение условий Договора со стороны Арендодателя, а также создание Арендодателем препятствий в пользовании имуществом либо невозможность использования данного имущества в соответствии с условиями Договора, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требования о расторжении Договора.

Арендатор имел доступ к арендуемым помещениям, а некоторые сложности в доступе, указанные Арендатором в основание своих требований не могут быть расценены как существенные нарушения условий Договора. Арендатор не доказал, что Арендодатель несет ответственность за указанные неудобства в доступе к арендуемым помещениям.

Позиция суда первой инстанции

Суд первой неправомерно расценил досудебную претензию Арендатора о расторжении Договора аренды как уведомление об отказе от Договора на основании п.9.3 Договора (непригодность помещения к использованию по назначению) и неправомерно установил, что Договор расторгнут с 31.10.2015г.

Позиция апелляционной инстанции

Суд апелляционной инстанции подтвердил законность решения суда первой инстанции

Позиция суда кассационной инстанции

Суд первой и второй инстанции сделали выводы о праве Арендатора на отказ от Договора без наличия законных оснований и представляет собой выход за пределы исковых требований. Исковые требования мотивированы тем, что Арендодатель существенным образом нарушает право Арендатора на доступ к арендуемому Помещению. Факт непригодности арендуемого Помещения не устанавливался и не исследовался судом первой инстанции. Помещение, переданное Арендатору, было пригодным для использования. Арендатор не ссылался на непригодность Помещения как на основание для удовлетворения исковых требований. Истец не ссылался на п.9.3 Договора аренды как на основание для отказа от Договора. В судебном процессе не доказывался факт непригодности к использованию арендуемого Помещения. Досудебная претензия Истца о расторжении Договора от 04.09.2015г. не является уведомлением Истца об отказе от Договора на основании п.9.3 Договора. Следовательно, суд первой инстанции не имел оснований ссылаться на п.9.3 Договора как на основание для расторжения Договора.

Кроме того, арбитражный суд Московского округа установил, что Арендатором не доказан факт чинения препятствий со стороны Арендодателя. Суд кассационной инстанции также установил, что обеспечительный платеж может быть удержан Арендодателем в качестве санкции за досрочное расторжение Договора аренды по иной причине, чем вина Арендодателя.

Принятые судебные акты были отменены – дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Москвы. С Постановлением АС Московского округа можно ознакомиться Здесь