Споры в области недвижимости

Споры в области недвижимости

"...право собственности есть власть в порядке, установленном гражданскими законами, исключительно от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно, доколе хозяин не передаст сей власти другому. И по этому определению право собственности является совершеннейшим и полнейшим из всех прав - правом исключительного и полного господства. Полнота выражает положительную сторону этого права, исключительность - отрицательную сторону" - Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть первая. М.: Статут, 2004.

Частная собственность выполняет важные социальные функции, т.к. создает мотивацию для созидательной деятельности человека, для вложения в производство, а также обременяет собственника ответственностью за свое имущество. Cобственность обязывает. Собственник несет бремя содержания свое имущества, кроме того, собственник несет риск причинения вреда третьим лицам, возникшим вследствии использования (эксплуатации) имущества.

Собственность - абсолютное право, поэтому, все лица, которые не являются собственниками вещи, обязаны уважать право собственности и воздерживаться от нарушения чужого права собственности. Право собственности охраняется законом.

Традиционно выделяют три вещно-правовых средства защиты права собственности:

- иск о признании права собственности - внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

- иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения - внедоговорное требование невладеющего собственника к фактическому владельцу имущества о возврате последнего в натуре - виндикационный иск;

- иск об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения, - внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьему лицу об устранении препятствий в осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом - негаторный иск.

Иск о признании права собственности предъявляется собственником индивидуально-определенной вещи - как владеющий, так и не владеющий ею (если при этом не ставится вопрос о ее возврате), права которого оспариваются, отрицаются или не признаются иным лицом (ответчиком), не находящимся с собственником в обязательственном или иных относительных отношениях по поводу спорной недвижимой вещи.

Виндикационный иск («rei vindicatio») был известен еще римскому праву, и считался главным иском для защиты права собственности. Виндикационным считается иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об изъятии индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения.

Виндикационный иск может предъявлять только собственник недвижимого имущества, поэтому лицо, считающее себя собственником недвижимой вещи, но при этом не указано в этом качестве в ЕГРП, должно прежде всего добиться изменения соответствующей записи, а только затем - виндицировать вещь. Право виндикации ограничивается исковой давностью.

Негаторный иск (actio negatoria - буквально «отрицающий иск») был известен еще римскому праву. Данный иск предъявляется в случае, когда кто-либо, не лишая истца владения, нарушает его право собственности любыми другими способами, например причиняющим вред воздействием на имущество, создавая препятствия, стеснением собственника в осуществлении его права или же извлечением каких-либо выгод из него.Сущность негаторного иска состоит в том, что он предъявляется обычно в целях устранения помех в праве пользования имуществом. Между тем, негаторный иск может предъявляться в случаях любых нарушениях права собственности, не связанных с лишением владения.

На требования по негаторному иску не распространяется срок исковой давности, об этом имеется прямое указание в ст. 208 ГК РФ, и чем иногда злоупотребляют, при невозможности применения других способов защиты, на которых распространяется исковая давность.

Важно определить какой способ защиты права можно использовать в конкретном случае. Это позволит выделить процессуальные особенности рассмотрения и разрешения дел по спорам о защите права собственности: правильно сформулировать требования в исковом заявлении, определить предмет доказывания по делу, надлежащего ответчика, других участвующих в деле лиц, распределить обязанности по доказыванию обстоятельств дела

Помощь адвоката по спорам, связанным с недвижимым имуществом, может заключаться в следующем:

• консультации по вопросам недвижимости

• сопровождение процедуры приобретения недвижимого имущества

• составление договора о приобретении недвижимости

• представление интересов в суде

Адвокаты по недвижимости Москва. Споры о праве собственности в суде.