Договор аренды (часть I) предмет, объект, форма, срок

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Важно отграничивать договор аренды от сходных правоотношений. Отношения по договору аренды возникают только в случае, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование. То есть существенным признаком договора является передача имущества.

Например, в Постановлении ФАС Московского округа от 30.04.2010 № КГ-А40/3952-10 по делу № А40-47944/09-54-391 суд установил, что спорный договор регулирует правоотношения сторон по оказанию услуг на причаливание и стоянку судов у причалов портов во время навигации и не является договором аренды, так как ответчик не передавал какого-либо индивидуально определенного имущества истцу на время действия договора, отчуждая временно свое право пользования имуществом.

Аналогично решается вопрос об отграничении договора о предоставлении рекламной площади, рекламного места в целях установки и эксплуатации рекламной конструкции.

По вопросу о правовой природе договоров о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) существует две позиции судов.

Так в Постановлении ФАС Московского округа от 10.12.2009 № КГ-А40/12815-09 по делу N А40-94259/08-23-802 суд установил, что предметом данного договора является передача помещений, необходимых для размещения терминалов, поименованных в приложении N 4, в субаренду.

Статья 609 Гражданского кодекса РФ предусматривает специальные требования к форме договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Правила о регистрации договора аренды распространяются и на договор субаренды. В Информационном письме от 11.01.2002 № 66 Президиум ВАС РФ обращает внимание, что договор субаренды может считаться заключенным только с момента такой регистрации.

При этом правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 609, не подлежит применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В случае, если сторонами при определении срока действия договора допущено указание срока с нарушением положений ст. 190 ГК РФ, срок считается несогласованным и договор признается заключенным на неопределенный срок. В Информационном письме от 11.01.2002 № 66 Президиум ВАС РФ приводит пример, в котором договор был заключен на срок до начала реконструкции здания, в котором находятся арендуемые помещения, и приходит к выводу о том, что такой срок не может считаться согласованным, а договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Заключение договора на неопределенный срок влечет правовые последствия, связанные с порядком его прекращения. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В случае, если арендатор не освобождает арендуемое имущество в указанный срок, у арендодателя появляется право обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. Обращение в суд до истечения указанного срока влечет негативные последствия для арендодателя, в удовлетворении исковых требований будет отказано.