Согласно п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Из содержания п. 1.8. договора аренды следует, что вносимая арендатором сумма депозита в размере 480 000 руб. является обеспечительным платежом, следовательно, право требовать возврата суммы обеспечительного платежа (или зачесть его в счет встречного требования, в том числе арендной платы) у арендатора связано с отсутствием перед арендодателем каких-либо обеспеченных платежом обязательств и прекращением договора аренды.
Поскольку арендные отношения были прекращены между сторонами только 07.06.2016 при возврате помещения из аренды, основания для зачета суммы обеспечительного платежа в размере 480 000 руб. на основании письма арендатора от 29.02.2016 у судов не имелось.
Таким образом, учитывая, что доказательств оплаты долга по арендной плате в сумме 480 000 руб. за апрель 2016 года ответчиком в материалы дела не представлено (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суды обоснованно удовлетворили исковые требования в указанной части. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.01.2017 N Ф09-12072/16

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Учитывая различные позиции сторон по условиям договора об обеспечительном платеже, суды правомерно применили правила толкования договора, при этом обоснованно учли и переписку сторон, их последующее после заключения договоров поведение, характеризующее понимание сторонами данной меры ответственности и пределы ее применения.
Толкование договора позволило судам прийти к обоснованному выводу о том, что обеспечительный платеж направлен на обеспечение исполнения обязанности Арендатора по оплате последнего арендного платежа (пункт 9.3 договоров аренды) и одновременно является штрафом при досрочном расторжении договоров (пункт 6.6 договоров аренды).
В связи с этим судами верно указано на то, что поскольку размер обеспечительного платежа обеспечивает, в том числе последнее обязательство по оплате аренды и штраф при досрочном расторжении договоров по вине арендатора, то такой платеж может изменяться в зависимости от размера арендной платы.
На основании полного и всестороннего исследования и оценки доводов сторон, представленных ими в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимной связи, суды, установив, что с повышением арендной платы по инициативе арендодателя и на основании выставленного им счета арендатор доплатил денежные средства до размера увеличившегося с ростом аренды обеспечительного платежа, сделали соответствующий установленным по делу фактическим обстоятельствам вывод о том, что с уменьшением размера арендной платы также уменьшился и обеспечительный платеж.
При таких обстоятельствах обоснованным является вывод судов о праве арендатора зачесть свою задолженность по арендной плате в счет обязательства арендодателя по возврату излишней суммы находящегося у него обеспечительного платежа.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.05.2017 N Ф04-1214/2017

Арбитражные адвокаты Москва
Пантюшов & Партнеры